陳嘯天，億翰智庫董事長、首席研究員，中國房地產業協會市場委副秘書長。他從事房地產市場及房地產企業專業研究近二十年，對行業發展走勢企業和企業戰略選擇有著**深刻且獨到的理解，尤其是基於行業進入頻繁震蕩波動環境下的企業短周期策略有著較為繫統的思考。作為一個研究者，他目睹了政策的前抬後抑、行業的跌宕起伏、企業的進退騰挪和消費者的悲喜無常，對行業、企業和從業者都有很多的感悟。
《陳嘯天(我的地產戰略觀)》是作者從多年研究房地產行業的感悟出發，對房地產行業的發展趨勢和企業戰略部署作了較為精彩的分析，引人入勝。

《陳嘯天(我的地產戰略觀)》分為三個部分，我 的戰略觀、我的行業觀和我的企業觀。我的戰略觀， 作者從行業、企業和城市三個角度，分析了房地產發 展中重要的三個維度。我的行業觀，則是作者2012年 —2016年撰寫的《致房企函》，這些文章分析了行業 發展的模式，在房地產研究者和從業者中影響頗大。 我的企業觀，則從三個房企個案萬科、碧桂園和金茂 ，來具體分析房企的成長和轉型之路。該書的結構較 為清晰，內容也較為充實，所討論的內容都是房地產 從業人員或者關心房產讀者非常感興趣的。

序
我也來“裝”一把
01 我的戰略觀
行業
資源的殼，市場的心
大周期，大循環
再平衡中的裂變：四邏輯
企業
企業戰略的三個層面
99%的房企都需要解決的“閉環和主線”問題
三招看懂房地產企業：三性
房企的四種利潤及其他
母子型公司的發展之痛
房企轉型的四種模型
再平衡中的裂變：企業轉型三維度
房企投資模型建設的三種新路徑
城市
從價格體繫到價差體繫
房企城市布局的三維思考：“1+3+4”
任何市場回暖的前提：完成三個空間的價格測試
三四線興廢之根本：企業估值邏輯劇烈反復
在三四線，喫“三碗飯”
02 我的行業觀
致房企函之一
未來，已來
致房企函之二
天變，順變
致房企函之三
守正，出奇
致房企函之四
歸來，歸去
致房企函之五
風雨之際，向死而生
致房企函之六
守正道，微創新
致房企函之七
問題在經濟
致房企函之八
存量時代，戰略為王
致房企函之九
品牌，*是戰略
致房企函之十
品牌六性
致房企函之十一
行業開啟新環境
致房企函之十二
投資十八辯
致房企函特稿
03 我的企業觀
萬科的成長繫數6 倍！你們呢？
碧桂園的“陰謀”：挑戰萬科？
金茂成功的關鍵：從產品走向品牌的戰略轉換時機的把握
後記
不焦急，不懈怠，一切安好！

第二類，我們講民企。民企很簡單：土地、資金 都沒有優勢，但是運營機制特別靈活。所以你會發現 ，民企活得好好的，尤其你看全國這麼多中小企業都 是民企，很多都沒有上市，也都活得很好。原因當然 是它在人纔這個環節會做得很好，這些企業往往敢用 人纔，敢給他們空間，敢提供機制保障，所以中國這 麼多的中小房地產活得都不差。我就聽說過這個故事 ：上海有個房企人數不多，員工特別穩定。為啥呢？ 賣不動的時候老板不急不催，封盤不賣了；賣得好的 時候，老板拿出錢來讓團隊出國旅遊兼考察。同時， 各方面的待遇給的又都是**高的。這是民企的活法 。
第三個，我稱為資本化的企業。民企上市以後， 也就進入資本化企業的陣營。這類企業首先在人纔和 機制上也比較靈活，通過上市打通了融資渠道，它們 融資的成本並不一定有多大優勢，但是一旦出現風險 的時候，就算融資的成本有點高，但還是有錢可以讓 企業繼續活下去，像恆大、碧桂園都屬於這類企業。
所以，為什麼這三類企業在市場上都能活得好好 的：國有企業是土地資金上占優勢，資源上的優勢注 定了它肯定能活下來，但企業效率低一點則是沒辦法 ；民企雖然管理差一點，資源有所不足，但是它的機 制相對還是要好；資本化企業在土地這個資源環節是 沒有太多優勢的，它是靠著把機制做好，把融資渠道 打通在市場中找到自己存在的邏輯。
對於房企而言，說到底，*根本的生產要素隻有 三個：土地、資金和人纔。這個就是*基本的邏輯。
我們看一個企業行還是不行，要看一個企業可能會面 臨的問題。看一個企業以前怎麼樣的，現在怎麼樣的 ，未來會怎麼樣，都是基於對這三個要素的分析，可 以說土地、資金、人纔這三個要素的構建方式和組織 邏輯決定了中國房地產行業發展的基本格局和不同發 展模式。
**模式：資源的殼，市場的心 在當下，這三類企業都活得很好，在未來它們是 會此消彼長，還是會發生其他變化？有人說，國企會 一統天下，我說那不一定。
現在大家都在說“國進民退”，國有企業的天生 屬性首先決定了它在拿地方面的便利性。在土地這個 環節，國有企業因為有政策、政府的支持，有時候拿 地就是便宜一點，所以說會有優勢。為什麼*近能拿 地的都是國有企業、資本化企業這兩大類企業，就是 因為資本化企業有資金優勢，國有企業有資源優勢。
就本質而言，整個房地產行業的企業發展模式* 終都是殊途同歸。這三類企業*終走的方向都是一樣 的，即“資源的殼，市場的心”。“資源的殼”就是 說它在資源上是有優勢的，比如土地、資金；“市場 的心”就是還能用到市場的運作，這會成就*牛的企 業，這樣它就沒有弱項了。當前政府提倡的國有企業 的“混改”(混合所有制改革)，國有企業引入一部分 民企進來其本質就是，在土地的優勢、資本上的優勢 基礎之上要引入民營企業成分，加強人纔上的優勢， 機制端的優勢，希望國企能夠在**模式方向上再前 進一步，比如近期的中房地產重組方案**清晰就是 這個路徑。
國有企業在往“混改”的方向走時，其發展的路 徑已經很清晰，它已經是在向**模式靠攏。資本化 企業和民營企業是怎麼做的呢？就近期萬科希望引入 深鐵為例，以及王石所表述的“不歡迎民營企業”等 話語而言，如果不論觀點正確與否，本質上也是為了 構建萬科的**模型。因為萬科機制已經很靈活，所 以希望通過引入有資源的合作方給企業帶來資源的優 勢，給自己加一層“殼”。民營企業也可以通過這種 方式，進而享有土地端的優勢。這是*佳發展模型。
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