中國房地產項目的開發手法，因開發商地域不同
所形成的派別也不同，不同派別企業的開發風格、項
目特點和產品形式及社區文化差別很大。地產人做項
目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中國
房地產開發商，研究開發商自身的商業文化特點和企
業風格等主觀因素；第二步是對房地產開發流程的全
過程有詳細了解；第三步是做具體的前期市場研究，
即宏觀市場背景、所在城市、地處區域、區域的區位
、地塊特點、客戶研究、競爭樓盤研究；第四步是做
項目整體的經濟測算。
項目開發的前期分析是決定樓盤成功銷售與否的
重要環節，由蘇少彬、肖鵬、張楊、劉麗娟、龍鎮主
編的《房地產精細操盤(前期市場分析)》圈定了房地
產前期市場分析研究的工作框架，以一個樓盤如何能
最大程度找到準確項目定位並形成最終適合的產品為
出發點，對前期研究工作做分步論述。具體來說，本
書內容是按照“地產項目的前期分析研究的工作如何
分步進行，最新理論有哪些，每一步的工作細節是什
麼以及在每一步裡的注意事項是什麼”這樣的邏輯關
繫環環相扣、層層展開的。
本書旨在為地產策劃人做項目前期分析研究提供
一個完整的邏輯框架和詳細的工作步驟。本書適合各
類房地產相關行業從業人士閱讀參考。

開篇 中國開發商基礎臉譜
一、如何解讀當下開發商企業戰略
二、中國地產企業經營哲學的地域基因
三、區域企業群發展的3個分析指標
四、中國地產企業群發展戰略
第一章 房地產項目全程策劃流程
第一節 房地產項目策劃前期可行性研究流程
一、可行性研究的三個工作階段
二、可行性研究的7項基本內容
三、可行性研究的5個步驟
第二節 房地產項目全程策劃的工作階段劃分
一、三種房地產項目策劃基本類型
二、房地產項目全程策劃的主要內容
三、房地產項目全程策劃七個特性
四、房地產項目全程策劃的價值
第二章 宏觀指標分析過程
第一節 宏觀經濟分析
一、宏觀經濟分析技巧
二、宏觀經濟分析的8個模塊分析
第二節 宏觀政策分析技巧
技巧1：按類梳理房地產政策
技巧2：梳理房地產政策的多元主體
技巧3：*現實的分析房地產市場政策影響
第三節 宏觀市場分析
一、周期規律是市場行情的本質
二、房地產周期與宏觀經濟周期緊密相關
三、房地產市場基本面分析內容與重點
四、房地產項目區域市場供求分析
五、地塊研究是前期綜合分析關鍵之一
第四節 房地產行業宏觀分析常用表格
第三章 常規市場調研的做法
第一節 市場調研常規步驟
一、將地產決策問題具化為調研問題
二、地產調研目的體繫設計
三、地產策劃中的5個調研注意事項
四、確定地產調研地域範圍的2種方法
五、確定地產調研地域範圍的方法
六、地產策劃調研常用的四類調研方法
七、地產調研常用的分析方法
八、召開地產調研項目會
九、用地產邏輯問題樹解決調研問題
十、踩盤調研方法與技巧
十一、目標客戶策劃調研的三個要求
十二、用客戶調研構建項目價值體繫的步驟
第二節 市場調研分析的分析對像
一、財務分析
二、社會效益分析
三、生態效益分析
四、風險經濟分析
第三節 房地產常規調研常用表格
一、商業市場調研模板
二、寫字樓市場調研模板
三、住宅市場調研模板
四、調查問卷模板
第四章 前期客戶研究
第一節 客戶研究的基本方法
一、客戶研究要解決的三個問題
二、研究客戶需求的四種方法
三、不同客戶人群需求改變項目需求點
四、初步客戶研究可形成的2個成果
第二節 訪談式客戶研究辦法
一、客戶研究訪談分類
二、訪談問題的結構化設置
三、訪談中的兩種提問方式技巧
第三節 客戶細分研究方法
一、客戶細分的兩個價值
二、客戶細分的四個維度
三、地產項目九類客戶細分指標
四、八大客戶群體特征描述
第四節 如何尋找潛在客戶
一、潛在客戶細分研究步驟
二、潛在客戶細分群體描述
三、潛在客戶細分群體人口背景統計的6個內容
四、潛在客戶細分群體購房行為特征分析的五個方面
第五章 競爭產品分析
第一節 競爭產品分析內容及流程
一、競爭產品分析作用
二、競爭產品分析的內容和工作重點
三、競爭產品分析流程中的模型及方法
四、競爭產品分析案例演示
五、競爭產品監測
六、區域競爭產品分析框架
第二節 產品組合分析模型及方法
一、產品組合內容
二、不同群體的產品組合不同
第六章 房地產項目經濟測算
第一節 經濟測算的概況
一、經濟測算的基本步驟
二、經濟測算基本概念
三、投資估算的要求及必要性
第二節 項目開發成本估算
一、開發項目總投資
二、項目總成本的12項費用
第三節 地產項目利潤測算
一、掌握項目定價方法
二、確定租售價格
三、經營收入估算
四、稅金估算
五、投資資金來源分析
六、資金籌措與使用計劃
七、借款還本付息估算
八、財務評價指標
第四節 地產項目的不確定性分析
一、敏感性分析
二、盈虧平衡分析
第五節 經濟測算常用表格