保險資金運用的收益率是體現保險公司競爭力最
重要的量化指標。中國大多數保險產品的設計條件要
求長期投資收益率應達到5．5％，但除2007年和2009
年外，過去的11年間，保險行業的平均投資收益率始
終無法達到這一基本標準。為有效提高保險資金的投
資效率，中國保險行業的行政主管部門自2009年年底
開始，放開了保險資金投資不動產的渠道。此政策得
到了保險企業的積極響應。但由於缺乏經驗、完善的
管理制度和商業模式，目前相關市場主體均處於在探
索中前行的狀態，沒有形成大規模的投資。因此，構
建完善的適合中國國情的保險資金投資不動產的商業
模式是中國保險行業面臨的重要問題。
吳永鋼編著的《保險資金投資不動產研究》對保
險資金投資不動產進行了深入的研究。在分析中國保
險資金運用的現狀、不動產行業發展趨勢的基礎上，
繫統地梳理了國內外現有的不動產投資方式，結合中
國市場環境與政策環境構建了從直接投資到間接投資
(簡稱DtoI)的保險資金投資不動產的商業模式。直接
投資到間接投資的商業模式的主要框架是：保險公司
先直接投資不動產，在持續經營獲得穩定現金流之後
，再通過房地產投資信托基金的形式證券化。公開在
證券市場發行，獲取資本溢價，收回投資。與此同時
，通過持有部分股權的形式繼續控制原物業的經營管
理，從而形成完善的、可持續的保險資金投資不動產
的商業模式。
從直接投資到間接投資的商業模式，不僅有利於
保險企業健康、可持續地發展，而且有利於社會財富
的合理分配。合理運用從直接投資到間接投資的商業
模式，可以使居民、企業、政府乃至整個國民經濟受
益，是科學發展觀在經濟層面的體現。

第一章 導論
第一節 研究意義
第二節 研究框架與路徑
第三節 研究創新
第二章 文獻綜述與理論回顧
第一節 文獻綜述
第二節 理論回顧
第三章 我國保險資金運用的現狀與分析
第一節 保險資金的來源、特征與投資原則
第二節 我國保險資金運用的發展歷程
第三節 我國保險資金運用的現狀分析
第四章 保險資金投資不動產的意義與概況
第一節 我國保險資金投資不動產的意義
第二節 **保險資金投資不動產概況
第三節 中國保險資金投資不動產法律環境與存在的問題
第五章 保險資金直接投資不動產分析
第一節 不動產的內涵、特征與分類
第二節 不動產直接投資概述
第三節 險資直投不動產戰略與業態選擇
第四節 不動產價格變動趨勢分析
第五節 保險資金直接投資不動產的成本控制方法
第六節 不動產投資決策管理、可行性分析與風險管控
第六章 保險資金間接投資不動產
第一節 保險資金間接投資不動產的主要方式
第二節 房地產投資信托基金的概念、類型與特征和案例分析
第三節 房地產投資信托基金與幾種間接投資方式的比較與甄選
第四節 美國房地產投資信托基金的發展與現狀分析
第五節 保險資金投資房地產投資信托基金的方式
第六節 房地產投資信托基金投資業態分析——以美國房地產投資信托基金為例
第七節 保險資金投資房地產投資信托基金的風險及對策
第七章 構建險資投資不動產的商業模式
第一節 美國房地產投資信托基金的商業模式分析
第二節 房地產投資信托基金與不動產市場和證券市場的動態關繫——以美國房地產投資信托基金為例
第三節 構建中國保險資金投資不動產的商業模式
第四節 DtoI模式與保險資金投資的匹配性分析
第八章 Dtol模式與保險公司的整體戰略分析
第一節 DtoI模式在中國運行的環境分析
第二節 DtoI模式的SWOT分析
第三節 DtoI模式對保險公司保險業務的促進
第四節 DtoI模式的風險控制
第九章 保險資金投資的社會效用分析
第一節 保險資金對不動產市場健康發展的促進作用
第二節 保險資金投資不動產對於我國城鎮化的影響
第三節 保險發展對於經濟增長的影響
第十章 主要研究結論與建議
第一節 主要研究結論
第二節 保險資金投資不動產政策建議
參考文獻
後記