關於住房這件事，中國隻有兩個人的話屢被驗證其正確。一個人的名字已不可再提，另一個人是陳淮。

拙作《廣廈天下：房地產經濟學 ABC》2011 年 7 月由中國發展出版社出版，轉眼 10 年。在這個過程中，此書被多所院校列為房地產專業的教科書；其間雖經加印，但三四年前已脫銷，以至於有研修班老師求助於我，我他們到“孔夫子舊書網”上搜尋救急。本書當年在中國發展出版社的責任編輯，現任企業管理出版社財經分編經先生深以為此書尚有價值，特約我修訂後出版。於是有了這個和讀者說幾句話的機會。好在我雖已經從住房和城鄉建設部政策研究中心主任崗位退休多年，但學者的身份還在，教授、研究員和博士生導師的名頭還在；且仍一直關注中國的房地產業發展，經常參與有關的課題研究和一些論壇、研討等學術活動。以下的話，是以學者個人身份的所思所想。 2019 年末，有人根據這一年的歷程回顧與前瞻，說過一句意味深長的話： 2019 是過去 10 年差的一年，但將是未來 10 年好的一年。2019 是不是未來 10 年好的一年，現在當然尚未可知。入 2020 年以來，我們的確面對著“新冠”疫情、、國民經濟負增長以及內外種種難以述說的挑戰，經歷了的大變局。 大變局中，中國的房地產業會否受到影響？當然會。但究竟會受到什麼影響，諸多不確定因素交錯，我也並無預知天下未來。唯以 2019 年初在紀念改革開放 40 周年的一次論壇上演講奉上，權作本書修訂版的前言，或可有助親愛的讀者們作出自己的判斷。 這個演講的題目，叫做“改革開放 40 年，房地產業怎樣改變了中國”。 2017 年，黨的十九大提出了一個新的長期發展戰略。按照這個戰略，我們的國家要在 2035 年基本實現社會主義現代化，到 2050 年我國將建成為富強民主文明和諧美麗的社會主義現代化強國。與這個戰略相應，十九大還提出， 我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和衡不充分的發展之間的矛盾。 房地產怎樣改變了中國，咱們從十九大報告中這個基本矛盾的判斷講起，從人民群眾對美好生活的向往和需要講起。 一、房地產告訴人們：消費隨著發展而升級 在過去很長一段歷史時期內，我們這個國家的價值取向認為，生產、貢獻、增加物質財富纔是值得弘揚的善；消費、花錢、減少財富是一種惡。在 我曾經經歷過的時代，人們受到的教育是時刻要為社會主義事業添磚加瓦；是“加拼命，拼命干”；是“活著一分鐘，奮鬥 60 秒”；是“小車不倒隻管推”。那時，我們的社會中隻有生產者的概念，根本沒有消費者的概念。那個時候，如果有誰想喫得好點、穿得好點、住大房子、過舒服一點的日子， 會被認為是“受到了資產階級思想的腐蝕”。輕則要自我“鬥私批修”“狠 鬥私字一閃念”，重則要對行“組織幫助”，把你“從修正主義的泥坑中 挽救回來”。 在我所經歷的那個時代，人們熟悉的口號是“軍隊向，生產長一”；是“抓，促生產”；是“發展經濟，保障供給”。這種重生產、輕消費，甚至是貶消費、抑消費的認識並不是沒來由的。因為從貧困、短缺走來的人們很容易認為，經濟要想發展，社會要想富裕，老百姓要想增加收入，首先當然得是努力挖更多的煤，發更多的電，煉更多的鋼等。不把東西生產出來，消費 從何談起呢？我是馬克思主義經濟學科班出身的。馬克思主義經濟學強調，社會經濟循括生產、交換、消費、分配四個環節；在四個環節中，生產是位的，在四個環節中占有決定地位。這個認識對不對呢？在工業化的初中期，這個認識確實是對的。在那個階段，擴張生產確實是社會經濟發展的關鍵。馬克思主義經濟學誕生在資本主義工業化的初中期，所以馬克思在《資本論》中格外強調生產對其他三個環節的決定作用。但到了工業化中後期， 這個認識不適應了。為什麼呢？因為在工業化中後期，怎麼擴張生產能力， 怎麼挖更多的煤、發更多的電、煉更多的鋼，已經不困難了。難的是什麼呢？ 是怎麼把率、成批量生產出來的東西賣掉、消費掉。用經濟學的話說，在工業化中後期，社會經濟發展的主要障礙已經從生產領域轉移到了消費、需求領域。 當前，我們國家已經發展到了工業化的中後期。過去一些年，“擴大內需”“消費結構升級”“淘汰過剩產能”等說法已經為人們所普遍熟悉。可以這樣說，真正我們國民經濟長期可持續穩定發展的基礎，已經不是如何形成更多、更大的生產能力，而是建立起與生產相匹配的、相適應的社會消費能力和消費結構。 老百姓對美好生活的需求，是對更高消費層次的需求。可持續地擴大內需，不可能依靠老百姓在原有消費結構基礎上喫得更多、穿得更好來實現；必須依靠消費結構升級和開拓新的消費領域。城鎮居民對住房條件改善的追求，造的是這個消費結構升級、新消費領域開拓的物質基礎。不論人們意識還是沒有意識到，房地產業的發展實際上已經根本改變了社會對消費的認知。 二、房地產告訴人們：現世幸福是正前，不論是買了房子而竊竊自喜的，還是沒買房子正憤憤的，人們心裡想的其實都是同一念頭，想這輩子過得好點。 承認、鼓勵人有追求這輩子過得好點的權利，這個認知是一個巨大的社步。在過去很長一段歷史時期中，如我年齡的一代人都曾被教育為，要為偉大的理想奮鬥終身，要為光輝的未來貢獻一切。 人應不應該有遠大理想，應不應該有奉獻精神？當然應該。人需不需要懂得自律，力戒貪婪？當然需要。這是人類文明的組成部分，爭議。但這些都不能、不應成為否定人追求現世幸福的合理、正當的理由。 十九大報告說，要滿足人們不斷增長的對美好生活的需求，是承認人們想這輩子過得好點的需求是一種善，是在鼓勵人們追求現世幸福。 當買房置業成為人們的普遍經濟行為時，不論你是否意識到，人們正在把對美好生活的需求從未來、從來世、從子孫轉向當下、現世、自身。而正是房地產業多年來的發展，為人們的這一轉變實的途徑。 三、房地產告訴人們：有產是善 今天，當人們買了房子時，買到的僅僅是一處可以居住的空間嗎？不是， 買到的是一份資產；一份屬於私人的、可以帶來收益的、可以傳承的資產。當人們抱怨房價難以承受時，內心承受的恰恰是與成為有產一族之間存在距離的焦慮。 2020 年是建設全面小康社會的收官之年。什麼是全面小康社會？在一定意義上說，是在普遍實現衣食有餘的基礎上，越來越多的人群擁有私人資產不斷累積能力的社會，是逐步讓普通百姓成為有產者的社會。 十九大報告說，要滿足人民群眾對美好生活的需求。人們在喫飽穿暖之後，收一步提高所帶來的需求，必然和私人資產的不斷累積相聯繫來，在人們談論的話題中，保值增值、防通脹、彙率升貶、銀行理財等都是和私人資產累積相關的詞彙。可以說，買房置業已經成為百姓私人資產累積擇。僅僅一代人，有產是善的觀念已經成為我們這個社會普遍接受的價值取向。 這個天翻地覆般的轉變，正是由房地產業的發展推動和造的。 四、房地產告訴人們：城市化是必由之路 中國自改革開放以來所取得的成，是世所公認、有目共睹的。我們重要的經驗之一，是城市經濟的快速發展。沒有深圳一座新城的崛起，我們有不了“珠三角”這樣一個對外開放的窗口、參與國際競爭的梯隊；沒有上海浦東開發，我們有不了“長三角”這個國民經濟新的增長帶頭地區。 我們找到這樣一條城市經濟發展之路並不容易。 在相當長的一段時期內，我們曾經認為，城市是惡，農村纔是善。我是正宗的“老三屆”知青，曾“上山下鄉”多年。在那個年代，年輕人僅僅因為生於長於城市，被認為世界觀一定是資產階級的，需要到農村去接受貧下中農的“再教育”。在計劃經濟年代的第三到第五個五年計劃期間，我們曾經按照“靠山、分散洞”的方針，在長達 15 年中把基本建設投資的 70％投入到了遠離大城市的西部深山。 十九大報告提出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和衡不充分的發展之間的矛盾。而根本的發展衡是城鄉發展衡。改革開放 40 餘年來，我們得出的一條重要經驗是，要真正解決農村、農民、農業的“三農問題”，根本出路在於減少農民。迄今中國在反貧困上取得了巨大成，重要的措施在於打破城鄉壁壘，讓 2.9 億農村剩餘勞動城經商務工，獲取工資收入。城，讓更多人住到城裡去，這不僅是人們對美好生活需求的題中應有之義，也是中國經濟與社會發展的必由之路。在過去 40 餘年中，中國的城鎮人口從 1978 年的 1.7 億人增長到了 2019 年的 8.5 億人；在人口快速、大規模增長的過程中，城鎮人均居住面積反而從改革開放初期的 5.4方米提高到了2019 年的 39方米。當前，我國新型城鎮化戰略的途徑之一，一步解決 “三個 1 億人”的問題，即約 1 億農業轉移人口落戶城鎮，改造約 1 億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約 1 億人在中西部地城鎮化。正是房地產業的發展使中國城鎮化的奇跡成為可能。 潛移默化中，不知不覺中，房地產業已經極大地改變了中國。這個改變不是誰事先設計的，而是在歷史的發展過程中不斷累積、自然發生的。這叫客觀規律。隻要中國的改革開放還將繼續，我們的房地產業一定會在改變中國的過程中為百姓、為民族、為歷史創造出更多、更大的奇跡。 陳 淮 2021 年 2 月 8 日於北京

  在過20年來，房地產業幾乎始終是社會關注的輿論焦點、百姓談論的熱點、政策調控的重點、學者褒貶發揮的興奮點。談價格、話規模、說信貸、問走勢、議冷熱、吁、論財富、侃排行。大聲疾呼的、憂心忡忡的、冷嘲熱諷的、建言獻策的、痛加斥責的、奔走呼號的，都有。當然，在這個過程中，話題的核心點也有變化。大約說，2002～2008年間以“怨”為主，“泡沫…‘房奴…‘暴利”等就產生於這個區間；此後到2012年間，以“控”為主，頻出的政策調控，目標是“讓房價回歸合理”；再到2017年左右，以“建”為主，：3600萬套保障房以及後來的公租房、“棚戶區”改造等把供給改善推到了社會關注的前沿；再此後迄今，以“穩”為主，外加“限”字，穩預期、穩房價、穩供求以及限購、限售、限買、限貸甚至“限離婚…‘限遷戶”等成為“關鍵詞”。

    咱們的話題就從中國為什麼會出了個房地產開始。

    在過去很長一段經濟建設的歷史時期內，包括計劃經濟時期和改革開放初期，中國並無一個叫“房地產”的產業，當然也就沒有房地產市場。但是，在20世紀80年代初期，在醞釀1980年到2000年那個“翻兩番”戰略時，就不斷有學者提出“住房制度改革”和“住房商品化”的問題了。但當時，說住房“商品化”，也就是房子可以買賣，這提法很是讓人有“石破天驚”的感覺。

    盡管當時幾乎所有人都覺得讓百姓自己買房子住是個遙不可及的事，但開始這方面的探索卻千真萬確是歷史必然。現在的“40後…‘50舌”甚至“60後”都會記憶猶新，那個時候中國的城鎮真的是面臨嚴重的房荒、嚴重的住房危機。危機到什麼程度?20世紀70年代末，當時北京的領導人推動，在北京的“前三門”地區蓋了一大批高層建築。這可以視為是長期動亂之後，在我們國家開創了給老百姓大規模建住房的先河。但這批住房建成後。用“杯水車薪”都不足以形容供求差距之大。最後，這批房子需開會定方案纔最終分下去。從當時人民群眾普遍的住房困難狀況看，即使是北京“前三門”這樣規模的建房，哪怕是初步緩解也將是遙遙無期。再往下該怎麼走?這成為人們思考的一個戰略焦點問題。

    1980年4月，同志在一次與中央負責同志的談話中提出：關於住宅問題，要考慮城市建築住宅、分配房屋的一繫列政策。城鎮居民可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以後，房租恐怕要調整。要聯繫房價調整房租，使人們考慮買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子，租金應該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯繫起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農村蓋房要有新設計，不要老......