基本信息

書名:商品房銷售疑難法律問題與典型案例裁判觀點

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作者:劉俊,鐘俊芳 著

出版社：法律出版社

出版日期：2020-07-01

ISBN：9787519747435

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裝幀：平裝

開本：16開

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編輯推薦

本書為房地產開發企業提供法律顧問服務及代理各類訴訟糾紛的經驗，以促進開發商規範銷售，避免風險和不必要的損失。

內容提要

本書從商品房項目宣傳到簽約、履行、交付，再到權證辦理及共有權益等環節，選擇典型、易產生爭議也是實務中易被企業所忽略的問題，結合110個裁判案例進行充分闡述，相關案例大部分為筆者團隊代理的案件，也正是通過這些案件的代理，筆者團隊能夠更加充分了解審判機關對於相關問題所形成的裁判觀點的由來，也更加能夠反思開發商在銷售環節應當如何有針對性地采取風險防控措施。因此，筆者團隊在相關篇章中不僅就實務問題進行分析，也同時提供了應對措施以及風險控制流程，為開發商在預防糾紛層面提供可供參考並具有可行性的方案。本書總結典型問題，分析相關案例，提示司法裁判規則和困境突圍之策，亦可為公司法務人員、律師的進階提升提供助力。

目錄

章營銷篇
節銷售廣告中“要約邀請”與“要約”的博弈
一、銷售廣告構成“要約”的關鍵條件
案例1：張某訴某置業公司商品房銷售合同糾紛案
案例2：王某訴某房產公司商品房銷售合同糾紛案
二、違反銷售廣告“要約”的賠償方式
案例3：某房地產公司與趙某一、周某、趙某二、某電池公司虛假廣告糾紛上訴案
三、對於項目規劃範圍外的承諾是否構成“要約”
案例4：陳某訴某置業公司房屋買賣合同糾紛案
案例5：邵某訴某房地產公司房屋買賣合同糾紛上訴案
四、“贈送面積”引發的風波和反思
案例6：曾某訴某實業公司商品房預售合同糾紛案
案例7：張某、王某與某房產公司房屋買賣合同糾紛申請再審案
案例8：楊某訴某實業公司房屋買賣合同糾紛案
第二節商品房銷售廣告法律指引
一、目的
二、適用範圍
三、廣告發布原則
四、審查指引
（一）禁止發布商品房銷售廣告的情形
（二）銷售廣告應當具備以下必須載明的事項
（三）虛假、誇大宣傳廣告的認定
（四）廣告畫面內容審查要點
（五）禁用詞彙
（六）免責條款
（七）其他要求
第三節房地產商標和品牌的保護之道
一、房地產商標維權的困境
（一）房地產商標缺少識別的顯著性
（二）房地產商標保護範圍不及於樓盤本身
（三）房地產商標專用權與地名使用權發生衝突
（四）房地產商標專用權與企業名稱權（商號）發生衝突
二、有效實現商標與品牌維權之策
案例9：廣州星河灣實業發展有限公司、廣州宏富房地產開發有限公司與連江縣好旺房地產開發有限公司侵害商標權糾紛上訴案
案例10：華潤（集團）有限公司與安徽華泓物業管理有限公司侵害商標權糾紛上訴案
第四節包銷、整體銷售的區別和處理
一、包銷與整體銷售（買賣合同）性質的不同認定
案例11：某房地產公司與邱某、第三人某銀行、第三人某人民合同糾紛案
案例12：某房地產開發公司與某投資有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、包銷合同通過強制履行轉為買賣關繫
案例13：溫州某策劃公司與渮澤某房地產開發公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
案例14：東莞市某策劃公司與懷化市某房地產開發公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
三、基於包銷合同產生的購房糾紛的責任承擔
案例15：李某訴吉林市某公司，第三人吉林市某房地產顧問有限公司、第三人李某芳房屋買賣合同糾紛案
案例16：安某與天津某公司、天津某房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案
第二章簽約篇
節定金到底該不該退
一、定金退與不退之認定
案例17：四川省某家居市場經營管理有限公司與成都某投資有限公司商品房預約合同糾紛案
案例18：黃某、胡某訴成都某實業發展有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、《認購協議》說明條款的效力問題
三、對買受人進行惡意磋商的處理
案例19：範某、吳某訴上海某置業有限公司定金合同糾紛案
案例20：婁某訴某房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛案
案例21：柳某訴南京某房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛案
案例22：孫某與某房產公司商品房預約合同糾紛案
四、違反《認購協議》的違約賠償範圍
案例23：林某與北京某置業公司商品房預售合同糾紛案
案例24：何某與王某商品房預售合同糾紛案
第二節銷售現場公證的意義
一、定金糾紛中銷售現場公證的作用
案例25：胡某與某實業公司商品房預售合同糾紛案
案例26：董某與廣州某公司商品房預售合同糾紛案
二、交付糾紛中銷售現場公證的作用
案例27：韓某與某房地產公司商品房買賣合同糾紛案
三、監測公證的重要性
案例28：李某訴成都某置業公司商品房預售糾紛案
第三節“hold”住格式條款
一、示範文本中的格式條款問題
案例29：馬某、江某與三亞某房地產公司商品房預售合同糾紛案
二、格式條款的效力規則
（一）格式條款中的公平原則
案例30：唐某訴成都某置業有限公司商品房預售合同糾紛案
（二）對格式條款的提示和說明義務
案例31：大同某公司與李某商品房買賣合同糾紛案
三、怎樣“hold”住格式條款
第四節出賣人告知義務的全面履行
一、沒有盡到告知義務的責任承擔
案例32：孫某與上海某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
案例33：重慶某置業有限公司與王某商品房預售合同糾紛案
案例34：楊某、孫某與貴州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案
二、履行告知義務的方式
案例35：李某、潘某與置業有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例36：瀋某與某房地產有限公司商品房預售合同糾紛案
案例37：劉某、趙某與杭州某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
三、項目紅線以外的不利因素告知問題
案例38：許某與寧波某置業有限公司商品房預售合同糾紛案
案例39：上海某地產有限公司與於某商品房預售合同糾紛上訴案
案例40：張某與杭州某置業有限公司商品房預售合同糾紛案
第五節“填錯合同”的各種痛與傷
一、“填錯合同”導致的困局
案例41：成都某置業公司與周某商品房買賣合同糾紛案
案例42：李某某訴廣安某房地產公司商品房預售合同糾紛案
二、“填錯合同”的困境突圍
案例43：蔣某某、劉某某訴成都某房地產公司商品房預售合同糾紛案
案例44：丁某、焦某與某實業公司商品房預售合同糾紛案
第六節銷售合同簽約法律風險控制流程
一、現場公證
二、認購
（一）簽約要求
（二）特殊情況的處理
三、逾期簽署買賣合同的處理
四、買賣合同簽署
（一）簽約要求
（二）特殊情況處理
第三章履約篇
節一切為了回款
一、對按揭買受人未能獲得貸款的追償
案例45：華茂置業公司與譚某、李某商品房預售合同糾紛上訴案
案例46：徐某與南城置業公司房屋買賣合同糾紛案
二、合同解除權行使期間的法律適用
（一）關於“一年期間”是否適用約定解除權情形的問題
案例47：吳某、楊某與中富置業公司商品房買賣合同糾紛案
案例48：陳某與一統實業公司商品房預售合同糾紛案
（二）關於商品房買賣糾紛除了遲延交付、逾期付款之外的其他情形是否適用“一年期間”的問題
案例49：中慧房地產公司與鄒某商品房預售合同糾紛申請再審案
案例50：方某與金色家園開發公司商品房預售合同糾紛申請再審案
（三）關於非商品房買賣合同解除是否類推適用“一年期間”的問題
案例51：天津市天益工貿有限公司與天津市濱海商貿大世界有限公司、王某鋒財產權屬糾紛申請再審案
三、銷售回款法律風險控制流程
第二節規劃和設計變更的責任界定
一、規劃和設計變更並不必然導致買受人可解除合同
案例52：張某與金實房產公司商品房預售合同糾紛案
案例53：徐某訴華成置業公司商品房預售合同糾紛案
二、規劃和設計變更的責任承擔
案例54：徐某訴成都某置業公司商品房預售合同糾紛案
案例55：張某、王某與徐州某置業有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例56：蔡某、吳某與珠海市某房產開發有限公司商品房預售合同糾紛案
案例57：劉某訴成都某房地產開發公司商品房預售合同糾紛案
第三節客戶斷供後代償損失的追回
一、開發商面臨的斷供代償困境
二、不承擔或者減少擔保責任的抗辯之道
案例58：某行成都分行與胡某、餘某、成都某置業公司金融借款合同糾紛上訴案
案例59：某銀行錦江支行訴賀某、成都某房地產公司金融借款合同糾紛上訴案
三、關於“階段性擔保”所涉保證期間問題
案例60：招商銀行股份有限公司大連分行與大連一方地產有限公司保證合同糾紛再審審查與審判監督案
四、開發商代償後如何實現有效追償
（一）直接追償
（二）解除商品房買賣合同
案例61：某房地產開發有限公司與蔡某、胡某商品房預售合同糾紛上訴案
（三）合同解除後開發商可提出執行異議及執行異議之訴
案例62：某房地產公司與毛某執行異議糾紛案
案例63：某房地產公司與某小額貸款股份有限公司、徐某案外人執行異議之訴案
（四）關於對《人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第26條第2款的理解和適用問題
案例64：鴻彙公司與賴某、蔣某案外人執行異議之訴再審案
第四章交付篇
節商品房交付條件的合同約定和法律界定
一、關於“竣工驗收合格”與“竣工驗收備案”的交付條件辨析
案例65：石某與大連某置業公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
二、關於約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力辨析
（一）釐清以“綜合驗收”為交付條件的認知
（二）關於僅約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力問題
案例66：楊某、程某與四川某房地產公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
第二節房屋質量問題引發的逾期交付爭議
一、一般性質量瑕疵不構成逾期交付
案例67：瀋某、韓某與浙江某置業公司商品房銷售合同糾紛上訴案
案例68：劉某與成都某房地產公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、對主體結構質量是否合格的認定
案例69：張某與某房產開發公司商品房預售合同糾紛上訴案
三、“對嚴重影響正常居住使用”的認定
案例70：嶽某、楊某與四川省某建築公司、某安居工程公司、王某商品房銷售合同糾紛案
案例71：成都某開發公司與劉某、陳某商品房預售合同糾紛上訴案
案例72：唐某與成都某實業公司商品房預售合同糾紛上訴案
案例73：楊某與杭州某房地產公司房屋買賣合同糾紛案
第三節“裝修房”差價退賠糾紛的困局突圍
一、對於“裝修房”差價退賠案件的認知分析
（一）相關典型案例分析
案例74：姜某與南京某地產開發有限公司商品房預售合同糾紛再審案
案例75：高某、章某與浙江某公司商品房預售合同糾紛上訴案
（二）處理差價退賠糾紛的兩個立論基礎
二、“裝修房”差價退賠糾紛的突圍之路
（一）開發商公示裝修材料和價格的範圍界定
案例76：張某訴成都某地產公司商品房預售合同糾紛案
（二）對裝修條款的撤銷和解除之訴
案例77：青某訴成都某置業有限公司商品房預售合同糾紛案
案例78：武漢某地產公司訴童某房屋買賣合同、裝飾裝修合同糾紛案
案例79：孫某訴某建設集團西南分公司、成都某光華置業有限公司裝飾裝修合同糾紛案
（三）關於要求退還公攤部分裝修款的問題
案例80：詹某訴貴州某地產公司商品房預售合同糾紛案
案例81：李某訴成都某房地產開發公司、第三人重慶某裝飾工程公司成都分公司商品房預售合同糾紛案
（四）關於要求退還裝修差價的問題
案例82：解某與青島某置業有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
第四節突發公共事件下逾期交付的“不可抗力”認定
一、突發公共事件是否屬於“不可抗力”的認定
案例83：韓某與瀋陽某房產公司房屋買賣合同糾紛上訴案
二、突發公共事件構成“不可抗力”下的免責條件
案例84：蔡某與溫州某建設公司商品房銷售合同糾紛案
第五章權證篇
節房屋權屬證書辦理中開發商的“協助義務”
一、開發商在辦證過程中承擔的是“協助義務”
案例85：王某與山東某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛再審案
二、開發商履行“協助義務”的表現形式
（一）開發商辦理不動產首次登記的協助義務
案例86：張某訴北京某置業公司商品房預售合同糾紛案
（二）開發商在辦理不動產轉移登記中的協助義務
案例87：黃某訴深圳某房產公司商品房預售合同糾紛案
案例88：邱某訴重慶某實業有限公司商品房預售合同糾紛案
案例89：廖某訴成都某置業公司商品房預售合同糾紛案
第二節逾期辦證的違約責任界定
一、關於辦證期限的計算
案例90：盧某、黃某與成都某房地產開發公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、不動產統一登記實施後辦證期限的計算問題
案例91:張某訴華東置業有限公司商品房預售合同糾紛案
案例92:趙某訴成都某地產公司商品房預售合同糾紛案
案例93:劉某與成都某房產公司商品房預售合同糾紛上訴案
案例94:肖某、鄒某訴華龍公司商品房預售合同糾紛案
三、逾期辦證違約金訴訟時效的界定
案例95:金城灣房地產公司與王某商品房預售合同糾紛上訴案
第三節開發商代辦權證的風險控制
一、交證過程中的風險控制
案例96：成都某置業公司與鐘某不當得利糾紛上訴案
二、開發商不再代收契稅情形下的風險控制
三、不動產權證辦理風險控制流程
（一）交房準備
（二）資料收集
（三）核稅
（四）權證交付
（五）其他
第六章共有篇
節“底層花園”的共有和專用之爭
一、兩個裁判觀點截然相反的案例
案例97：高某等8人與林某、彭某及某物業管理公司、某投資置業公司共有權糾紛上訴案
案例98：張某、孫某與中傑置業公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、“底層花園”約定獨占使用權是否有效
案例99：青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業管理合同糾紛案
第二節地面車位到底應當歸誰所有
一、對人民法院關於地面車位糾紛再審裁定的分析
案例100：重慶市豪運房地產開發有限公司與重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑小區業主委員會共有權糾紛申請再審案
二、對小區地面車位權屬糾紛相關判決的再觀察
案例101：武漢市某花園小區一期第二屆業主委員會與武漢市某地產開發投資集團有限公司物權糾紛案
案例102：長沙市某小區業主委員會與湖南某房地產開發有限公司、湖南某物業管理有限公司業主共有權糾紛再審復查與審判監督案
案例103：張某與駐馬店市某置業有限公司、某物業管理有限公司合同糾紛案
第三節人防車位的權利歸屬和收益模式
一、人防車位的權利歸屬
（一）人防車位歸投資建設者所有
案例104：廣州市某物業管理公司與廣州某房地產開發公司租賃合同糾紛上訴案
（二）人防車位歸國家所有
案例105：某花園小區業主委員會與某房地產開發有限公司共有權糾紛上訴案
（三）人防車位歸全體業主共有
二、人防車位收益權模式的性質界定
（一）使用權轉讓模式
案例106：賈某與江蘇某置業公司確認合同無效糾紛上訴案
案例107：冷某與瀋陽某置業有限公司租賃合同糾紛上訴案
（二）租賃模式
案例108：無錫市某投資發展集團有限公司與無錫市某物業管理公司、無錫市某小區業主委員會所有權糾紛上訴案
（三）出售模式
（四）作為銷售策略配套贈送使用模式
商品房銷售疑難法律問題與典型案例裁判觀點
第四節禁止封閉陽臺的合法性思考
一、“禁止封閉陽臺”條款的效力認定
案例109：成都某物業管理有限公司與王某物業服務合同糾紛再審案
案例110：某物業服務集團有限公司訴趙某物業服務合同糾紛案
二、禁止封閉陽臺的理論基礎：物權“限制”和“延伸”
三、封閉陽臺行為處分“共有部分”的認定
後記

作者介紹

劉俊，法律碩士，泰和泰律師事務所高級合伙人，管委會委員。律師執業20年，長期為數十家房地產企業提供法律顧問和訴訟代理法律服務，具有豐富實踐經驗。

鐘俊芳，泰和泰律師事務所高級合伙人、西南政法大學校外碩士生導師、四川省財政廳采購評審專家。建設工程和房地產領域專業律師，精通房地產開發全流程以及建設工程全流程法律風險防控。

序言