《中國房地產稅改革：功能定位、路徑選擇與制度設計》以財稅學的理論為基礎，融合了土地經濟學、房地產經濟學、城市經濟學的部分理論觀點，主要分析方法以新古典經濟學為主，結合了產權學派和新制度經濟學以及數量經濟學的研究方法，探討了我國房地產稅制改革的功能定位、路徑選擇和制度設計。文章的框架結構分為上篇“房地產稅導論”、中篇“房地產稅功能論”和下篇“房地產稅的路徑選擇與制度設計”。

葛靜，經濟學博士，高級經濟師。1996年畢業於河南大學，獲經濟學學士學位。2000年至2003年、2011年至2014年先後就讀於中國人民大學財政金融學院，分獲經濟學碩士學位和經濟學博士學位。1996年至2000年就職於河南省第二稅務學校，2003年至2011年就職於重慶市地方稅務局，2014年進入西南政法大學任教。研究領域為稅制改革與地方稅建設，曾在《財貿經濟》、《稅務研究》、《國際稅收》、《經濟經緯》等刊物發表多篇論文。

上篇 房地產稅導論
第1章 緒論
1.1 研究背景、選題依據與研究目的
1.1.1 研究背景
1.1.2 選題依據
1.1.3 研究目的
1.2 主要概念界定
1.2.1 房地產的概念
1.2.2 房地產稅的概念
1.2.3 房地產稅制改革的概念
1.3 邏輯框架、框架結構與研究內容
1.3.1 邏輯思路
1.3.2 框架結構
1.3.3 具體內容
1.4 研究方法與創新之處、不足之處
1.4.1 研究方法
1.4.2 創新之處
1.4.3 不足之處
第2章 文獻綜述
2.1 國外文獻綜述
2.1.1 前古典經濟學時期的房地產稅研究
2.1.2 古典經濟學時期的房地產稅研究
2.1.3 新古典經濟學時期的房地產稅研究
2.1.4 現代經濟學對房地產稅的研究
2.2 國內房地產稅改革的兩個派別觀點綜述
2.2.1 觀點綜述
2.2.2 對比分析
2.2.3 剖析評價
第3章 我國房地產稅稅制體繫
3.1 新中國房地產稅稅制演進
3.2 我國房地產稅稅收制度的現狀及存在的問題
3.2.1 房地產稅稅收制度的現狀
3.2.2 房地產稅稅收制度存在的問題
3.3 我國房地產稅稅制改革的方向
3.3.1 房地產稅的概念和範圍
3.3.2 房地產稅改革步驟：先立法，後改革
3.3.3 房地產稅與“穩定稅負”的關繫
3.3.4 不動產統一登記是開征房地產稅的重要條件
3.3.5 農地產權制度的改革將“倒逼”房地產稅制的改革

中篇 房地產稅功能論
第4章 房地產稅與房地產權制度
4.1 中國特色的土地制度
4.1.1 中國共產黨各歷史時期的農村土地革命路線及土地政策
4.1.2 新中國成立後的城市土地制度變遷
4.1.3 當前中國土地產權制度的弊病
4.1.4 論“漲價歸公”思想的錯誤
4.2 中國特色的住房制度
4.2.1 中國人的傳統置業文化觀
……
下篇 房地產稅的路徑選擇與制度設計
圖表目錄

《中國房地產稅改革：功能定位、路徑選擇與制度設計》：
3.3.3.2房地產稅改革與“穩定稅負”
目前的房地產稅收體繫的設計欠科學，存在稅種重疊，稅基交叉的問題，突出表現為：一是納稅人房產占用土地，既要從量課征城鎮土地使用稅，又要從價計征房產稅，如果是占用耕地，還要征收耕地占用稅；二是對房地產產權發生轉移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對承受方還要課征契稅；三是對房屋租金收入，既要征收5%的營業稅，又要征收12%的房產稅，還要征收1%的個人所得稅；四是對房地產轉讓收入既按全額課征營業稅，又按增值額課征土地增值稅；對房地產開發的增值額既要計征土地增值稅，又要計征企業所得稅。
未來對房地產稅的改革，前提是穩定稅負，不能額外增加民眾的稅收負擔，改革範圍是面向房地產稅收體繫的“一攬子”稅制設計。具體而言，在開征保有環節的房地產稅的同時，要減輕房地產開發、流通、租賃環節的稅負；取消或合並現有房產稅體繫中的一些重復稅種，將房產稅、城鎮土地使用稅，統一合並為房地產稅；考慮到未來集體建設用地流轉後的土地增值收益部分，可以保留土地增值稅，但需要對其稅制設計進行簡化；擴大資源稅的稅基範圍，將耕地作為資源稅的其中一個稅目，對占用耕地的行為納稅；將契稅合並到印花稅中，避免承受方的雙重納稅；推進增值稅改革，將營業稅中的不動產稅改征增值稅，實行較低稅率；取消不合理收費等。2012年耕地占用稅為16，城鎮土地使用稅為15、契稅為28，合計為60。據測算“營改增”後，全行業直接減稅50加上間接減稅85約130，不動產轉讓的營業稅如果占營業稅總額的比重達到一半的話，減稅大約為65，則房地產三個稅種的收入加上不動產轉讓“營改增”的減收，合計約125。如果對“六五”至“十一五”（1981-2010年）的全國存量房501億平方米，按照2010年商品房平均售價5／平方米，按照1%的稅率和50%的率計算，大約可征房地產稅為126，可以彌補“營改增”和其他稅種減並的收入缺口。這種稅制設計，一方面“取消四個稅，開征一個稅”，民眾心理上更容易接受，另一方面，增稅和減稅數額基本相抵，能夠保障稅負和收入格局的基本穩定。
3.3.4不動產統一登記是開征房地產稅的重要條件
中共三中全會《決定》明確了要“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享”。2013年11月20日國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔，建立不動產登記信息管理基礎平臺。其意義：首先是理順部門職責關繫，減少辦證環節，減輕群眾負擔，給民眾提供更便捷服務；其次是促進房地產調控長效機制的建立，提高宏觀調控的科學性、針對性、有效性；最重要的是不動產統一登記是房地產稅制改革、官員財產公示等眾多關鍵性領域改革的一項全局性、基礎性工作，為多項改革提供技術上的支持。房地產稅全面開征必須具備兩大技術前提：一是不動產登記信息繫統，二是房屋價值動態評估繫統。目前，第二個繫統經過財政部和國家稅務總局在北京、深圳、江蘇等地的多年模擬評稅試點，已經日趨成熟，但是原來由住建部負責的個人住房信息繫統卻由於種種原因停滯不前。此次將不動產登記職責歸口在國土資源部，無論是另起爐灶、從頭再來，還是在住建部的個人住房信息繫統基礎上進行再完善，公眾都期待著不動產登記工作早日完成，為房地產稅改革、官員財產公示和反腐敗工作鋪路搭橋。
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