《房地產金融》共分十章，主要包括房地產金融基本知識、房地產抵押、住房金融及貸款工具、房地產開發融資、房地產投資證券化、住房抵押貸款證券化、房地產保險等主要內容。《房地產金融》注重理論和實踐的有機結合，在闡述房地產金融基本知識和基本理論的基礎上，力圖做到理論聯繫實際，同時，在對我國房地產金融發展的分析中，運用大量案例進行教學。此外，《房地產金融》反映了國內外關於房地產金融理論的最新研究成果，並進行了分析和整理，具有理論上的前沿性。
《房地產金融》可作為普通高等學校工程管理、公共管理、房地產經營管理等專業的教學用書，對房地產行業的從業人員也有較強的參考價值。

鄧宏乾，男，1964年11月生，湖北松滋人。1989年畢業於華中師範大學，獲經濟學碩士學位，1996年破格晉升為教授。現為華中師範大學經濟學院副院長，華中師範大學城市與不動產研究中心主任。中國民主促進會會員，曾任湖北省第八屆政協委員。主要兼職有：建設部住房政策專家委員會副主任委員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會專家組成員，湖北省政府特邀士地監察專員，湖北省房地產經濟學會副會長，湖北省工程建設專家委員會房地產與建築經濟組組長，武漢房地產估價師協會專家委員，武漢市土地招標評標專家，中國注冊房地產估價師，深圳房地產和物業管理進修學院兼職教授、客座研究員。承擔多項國家社會科學基金課題，出版學術著作6部，在《經濟學動態》、《中國房地產》等刊物上發表學術論文40多篇。

第一章 緒論
學習目標
第一節 房地產金融的產生與發展
一、 世界範圍看，房地產金融的產生
二、 世界範圍看，房地產金融的發展
三、 中國房地產金融的產生與發展
四、 2003年宏觀調控以來我國房地產金融政策
五、 我國房地產金融發展的基本情況
第二節 房地產金融學的學科性質
一、 房地產金融學的理論基礎和學科性質
二、 房地產金融的內涵
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第二章 房地產金融基本知識
學習目標
第一節 房地產金融的分類及特征
一、房地產金融的分類
二、銀行的房地產金融業務
三、 房地產金融的特點
第二節 利率、收益率
一、 利率
二、 資金等效值與現金流量圖
三、 收益率
第三節 擔保融資
一、 擔保與反擔保
二、 保證貸款
三、 質押貸款
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第三章 房地產抵押
學習目標
第一節 房地產抵押權的概念及特征
一、 房地產抵押
二、 抵押權的特征
三、 抵押的類型
第二節 房地產抵押權的設定
一、 抵押當事人
二、 抵押標的物
三、 房地產抵押合同
四、 房地產抵押登記
五、 房地產抵押價值及其評估
第三節 房地產抵押權的效力
一、 房地產抵押權的內部效力
二、 房地產抵押權的外部效力
第四節 房地產抵押權的實現
一、 房地產抵押權實現的條件
二、 抵押權實現的方式
三、 抵押房地產拍賣
四、 抵押房地產處分價款的分配
五、 抵押權的消滅
第五節 房地產抵押權的幾個特殊問題
一、 絕押合同問題
二、 抵押期間問題
三、 關於優先受償權問題
四、 農村村民的房屋是否可以設定抵押權
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第四章 住房金融
學習目標
第一節 住房金融概述
一、 住房金融的含義
二、 住房金融的基本特征
三、 住房金融的分類
第二節 我國的住房公積金制度
一、 住房公積金的性質和特點
二、 住房公積金的歸集、使用和提取
三、 住房公積金的利率和稅收
四、 現行住房公積金的管理制度
五、 現行住房公積金制度存在的問題
第三節 我國住房金融發展分析
一、 充分發揮商業銀行在住房金融中的主導作用
二、 改革住房公積金制度，建立有效率的政策性住房金融體繫
三、 設計適應居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具
四、 培育住房抵押貸款二級市場
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第五章 個人住房貸款
學習目標
第一節 個人住房貸款概述
一、 個人住房貸款的概念及種類
二、 個人住房貸款的特征
三、 個人住房貸款中的幾個主要術語
四、 個人住房貸款的擔保方式
五、 住房置業擔保
六、 個人住房貸款的性質
第二節 個人住房貸款工具
一、 月等額償還按揭貸款
二、 等額本金償還按揭貸款
三、 遞增式償還按揭貸款
四、 漂浮式按揭貸款
五、 可變利率按揭貸款
六、 逆向年金抵押貸款
第三節 個人住房貸款的運作
一、 自營性個人住房貸款的運作
二、 住房公積金個人住房貸款
三、 住房組合貸款
四、 個人住房貸款的主要風險及其防範
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第六章 房地產開發融資
學習目標
第一節 房地產開發抵押融資
一、 普通抵押
二、 最高額抵押
三、 集合抵押
四、 浮動抵押
五、 增值分享抵押貸款
第二節 房地產開發貸款
一、 房地產開發貸款的種類及特點
二、 房地產開發貸款的相關規定
三、 房地產開發貸款的主要風險及其防範
第三節 項目融資
一、 項目融資的含義及特征
二、 項目融資與公司融資的比較
三、 項目融資的優勢與不足
四、 項目融資的適用範圍
五、 項目融資的參與者及其權責
六、 項目融資的運作程序
第四節 BOT項目融資模式
一、 BOT融資的內含及其主要形式
二、 特許權協議的主要內容及特許雙方的權責
三、 BOT融資的基本操作流程
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第七章 房地產投資證券化
學習目標
第一節 房地產投資證券化概述
一、 房地產投資證券化的含義
二、 房地產投資證券化的特征
三、 房地產投資證券化的功能
第二節 房地產投資信托
一、 房地產投資信托的內涵
二、 房地產投資信托的組成
三、 房地產投資信托的運作
四、 房地產信托投資的風險管理
五、 我國房地產投資信托發展
第三節 房地產投資基金
一、 房地產投資基金的內涵及類型
二、 房地產投資基金的構成
三、 基金的設立
四、 基金的發行與交易
五、 投資基金的投資限制、費用與收益分配
六、 基金的期限、變更、終止
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第八章 住房抵押貸款證券化
學習目標
第一節 住房抵押貸款證券化概論
一、 住房抵押貸款證券化的內涵
二、 住房抵押貸款證券化的特征
三、 住房抵押貸款證券化與其他融資方式的區別
四、 住房抵押貸款證券化的意義
第二節 住房抵押貸款證券化基本理論
一、 住房抵押貸款證券化的運作模式
二、 住房抵押貸款證券化的主要參與者
三、 住房抵押貸款證券化運作流程
四、 住房抵押貸款證券化運作工具
五、 住房抵押貸款證券化風險及控制
第三節 住房抵押貸款證券化操作實踐
一、 美國的住房抵押貸款證券化
二、 英國的住房抵押貸款證券化
三、 德國住房抵押貸款證券化
四、 我國香港地區的住房抵押貸款證券化
五、 中國（內地）住房抵押貸款證券化
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第九章 房地產保險
學習目標
第一節 保險基本理論和基本原則
一、 保險的含義和特征
二、 保險的性質和職能
三、 保險基金
四、 保險的基本原則
第二節 保險合同
一、 保險合同的含義和特征
二、 保險合同的要素
三、 保險合同的成立和生效
四、 保險合同的調整
第三節 房地產保險的品種
一、 房地產業務中的財產保險
二、 房地產業務中的責任保險
三、 房地產業務中的信用保證保險
四、 房地產業務中的人身保險
第四節 房地產保險的運作
一、 投保與承保
二、 索賠與理賠
本章小結
關鍵詞
復習思考題

第十章 國外房地產金融概覽
學習目標
第一節 國外房地產金融制度
一、 金融制度與房地產金融制度
二、 國外房地產金融制度的主要類型
三、 典型國家的住房金融制度
第二節 國外房地產金融機構
一、 國外房地產金融機構的分類
二、 典型國家的房地產金融機構
三、 國際房地產金融機構
第三節 國外房地產金融市場
一、 金融市場與房地產金融市場
二、 國外房地產金融市場的類型
三、 典型國家的房地產金融市場
本章小結
關鍵詞
復習思考題
參考文獻
部分復習思考題參考答案
附錄 中誠信托投資有限責任公司北京萬年花城貸款項目集合資金信托計劃書
後記

抵押權是一種典型的擔保物權，有其自身的特征。 1．具有從屬性 抵押權的產生與存在必須以一定的債權關繫的發生與存在為前提和基礎，沒有所擔保的債權，就不能成立抵押權。這主要包括三個方面：（1）抵押權成立上的從屬性。抵押權以主債權的存在為其存在前提，主債權不存在時，抵押權不成立。（2）抵押權處分上的從屬性。抵押權與債權不可分離，抵押權人不得將抵押權單獨讓與他人而保留其債權；也不得將債權單獨讓與他人而保留其抵押權。同時，抵押權不得與債權分離而為其他債權的擔保。（3）抵押權消滅上的從屬性。抵押權因主債權之消滅而消滅，並且這種消滅不以抵押權登記的注銷為要件。 2．具有不可分性 抵押權的不可分性是抵押權設定後，不因抵押物、被擔保債權及債務的分割或讓與受影響。主債權部分受償時，抵押權人仍可以就其未受償部分的債權對抵押財產的全部行使抵押權。 3．具有物上代位性 物上代位性是指因抵押物的滅失、毀損所取得的賠償金或者價金給付，即抵押物的代位物或者代替物，受抵押權效力的支配，抵押權人得就該代替物行使權利。抵押物的代位物主要以抵押物的毀損或滅失而取得的賠償金為限，包括抵押權人的保險金請求權、所有權侵害的損害賠償請求權、公用征收之補償金等。 4．具有特定性 抵押權的特定性表現在兩個方面：一是抵押物所擔保的債務必須特定，必須明確具體，即在設立抵押時，必須明確為債務人的哪一筆債務提供擔保。二是抵押物必須特定，即必須明確用哪一筆財產為哪一筆債務擔保。三、抵押的類型
抵押從不同的角度或者依據不同的標準可作多種分類。主要有以下分類。
1．以抵押物的不同分類
以抵押物的不同可分為不動產抵押、動產抵押。
（1）不動產抵押。不動產抵押是指以不動產作為抵押物而設定的抵押，這是最常見最普遍的抵押形式。

擺在我們面前的這套叢書是一套21世紀工程管理類專業的繫列教材。這是我國高校工程管理教育中的一件大喜事。
眾所周知，20世紀90年代末以來，我國房地產業得到了迅猛發展。這無論對改善我國城鎮廣大居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮面貌，還是對啟動內需、促進經濟增長，都起了巨大的積極作用。當然，在房地產業迅猛發展過程中，也產生了一繫列包括房地產供應結構失衡、房價上升過快、市場秩序不規範等問題，但這些問題都是前進中的問題。
房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，地位並不會因產生了這些問題而有所動搖。從2005年的“國八條”到2006年的“國六條”，政府對房地產業發展的一繫列宏觀政策調控，絕不是要打壓或抑制這一行業的發展，相反，完全是為了引導和扶植房地產業更好地、健康地發展。正如醫生給一個生了點病的孩子打針喫藥一樣，是為了使孩子能更好、更健康地成長。
今天，我國經濟在科學發展觀指引下正闊步前進，人民生活水平在不斷提高，農村城鎮化進程在加速，在這樣的大背景下，我國房地產業的發展正方興未艾，前程似錦。為了使我國房地產業在今後能更科學、更健康地持續發展，人纔培養可說是重中之重。正因為這樣，我國目前已有190所高校設置了與國際接軌的工程管理專業，這還不包括隻在一所大學設置的本科專業。如果含交叉學科（專業基礎課，如土地資源管理專業、公共管理專業等），目前全國約有360所高校開設有工程管理課程。工程管理專業既不是一般的房地產經濟專業，也不是純土木建築工程專業，而是一個涵蓋這些專業並著重於管理的交叉學科專業。這個專業主要是培養具備管理學、經濟學和土木工程技術的基本知識，掌握現代管理科學理論、方法和手段，能在國內外工程建設領域從事項目決策和全過程管理的復合型高級管理人纔。這樣的人纔，必須獲得和掌握以下幾方面的知識和能力：
（1）工程管理的基本理論和方法。
（2）投資經濟的基本理論和知識。
（3）土木工程的技術知識。
（4）工程項目建設的方針、政策和法規。
（5）國內外工程管理發展動態的信息和知識。
（6）運用計算機輔助解決管理問題的能力。
為了適應培養這樣人纔的需要，復旦大學出版社組織了國內一些著名大學的一批專家教授編寫出版這套工程管理繫列教材，包括《房地產市場營銷》、《工程項目投資與融資》、《工程經濟學》、《投資經濟學》、《房地產開發與經營》、《工程合同管理》、《國際工程承包管理》、《工程造價與管理》、《建設工程成本計劃與控制》、《房地產法》、《房地產開發企業財務管理》、《房地產開發企業會計》、《房地產金融》、《房地產估價》、《物業管理》、《房地產管理學》等。由於這套教材是由從華北到華中再到上海的幾所知名大學裡的有經驗知名教授編寫的，因此，有理由預期，這套教材的問世，將對提升我國工程管理專業類教學水平起到極大推動作用。