章商品房買賣合同糾紛 001

1. 因奧運會停工造成商品房遲延交付構成買賣合同中的不可抗力 / 001

——許某花與北京某房地產公司商品房預售合同糾紛案

……

20. 購房人解除合同後，可以主張首付款的利息、稅費損失 / 054

——邵某平與某房地產公司商品房預售合同糾紛案

21. 一房二賣，購房人仍可取得房屋的，開發商無需承擔雙倍賠償責任 / 057

——王某與某公司商品房銷售合同糾紛案

第二章二手房買賣合同糾紛 060

22. 房屋買賣中變更產權登記人原合同權利義務不發生轉移 / 060

——焦某某與梁某某房屋買賣合同案

……

26. 對標的物抵押情況約定不明造成二手房買賣合同不能履行，不適用定金罰則 / 070

——包某華與蔡某定金合同糾紛案

27. 購房人不知是婚內共同財產，與夫妻一方簽訂的合同有效 / 072

——陳某平、劉某傑與金某雲、蘭某房屋買賣合同糾紛案

28.一房二賣需雙倍返還定金 / 075

——周某某與王某某房屋買賣合同糾紛案

29.以欺騙公證處方式取得房屋再出售合同仍有效 / 078

——牛某某與姜某、袁某的房屋買賣合同無效糾紛案

30.房屋共有人惡意出賣房屋合同無效 / 080

——姜某某與曾某某、嚴某某確認房屋買賣合同無效案

31.口頭購房合同具有法律效力 / 083

——霍某某與王某、李某某房屋買賣合同糾紛案

32.如何應對“陰陽合同”產生的糾紛 / 087

——張某與李某房屋買賣合同糾紛案

33. 單方變更購房人，售房人可解除合同並不承擔違約責任 / 090

——婁某某與孫某房屋買賣合同定金糾紛案

34. 無行為能力人所簽訂的房屋買賣合同無效 / 092

——楊某中與倪某、楊某華房屋買賣合同糾紛案

35. 因計稅依據產生爭議導致房屋買賣合同遲延履行無需承擔違約責任 / 095

——郭某與於某房屋買賣合同糾紛案

36.售房人不將戶口及時遷移應承擔違約責任 / 098

——孫某景與張某雲房屋買賣合同糾紛案

37.合同無效或解除導致購房人沒有買到房屋損失的計算 / 100

——朱某與胡某房屋買賣合同糾紛案

38.外國人符合購房資格條件的可以在中國購房 / 103

——李某某與張某某房屋買賣合同糾紛案

39.購房人不得以政策變化為由遲延支付購房款 / 106

——郭某某與韓某某、張某某房屋買賣合同糾紛案

40. 房屋買賣合同履行過程中稅收發生變化可構成情勢變更 / 109

——張某與陳某房屋買賣合同糾紛案

41. 買賣合同簽訂後，未經買受人同意，出賣人過戶前抵押無效 / 111

——古某某與北京市住建委撤銷房屋抵押權糾紛案

第三章其他房屋買賣合同糾紛 116

42.家庭內部成員房屋買賣合同需經共有人同意 / 116

——劉某弟訴賈某強、賈某偉房屋買賣合同無效案

43. 買受人同意清償債務消滅抵押權而簽訂的房屋買賣合同有效 / 119

——李某某與陳某某、郭某某確認房屋買賣合同無效案

44.買賣合同訂立後房屋被查封可以解除合同 / 121

——河南證券與上海科交公司房屋買賣合同糾紛案

45.購得“兇宅”可要求退房或賠償 / 125

——張某某與劉某某房屋買賣合同糾紛案

46.購買小產權房無法獲得產權證 / 127

——韓某與瓦井村村民委員會房屋買賣合同糾紛案

47.非依法定程序，轉讓經濟適用住房買賣合同無效 / 129

——陳某訴王某轉讓經濟適用房合同無效案

48.雖未經主管機關同意，央產房買賣合同仍有效 / 132

——陳某與崔某某央產房買賣合同糾紛案

49.

開發商因大產權抵押無法辦理小產權應承擔違約責任 / 134

——張某與北京某房地產開發公司商品房買賣合同糾紛案

……

57.宅基地買賣協議效力的認定需結合特殊歷史條件 / 157

——李某芬訴張某珍宅基地房屋買賣合同無效案

第四章房屋租賃合同 161

……

61.承租人未經同意轉租房屋，出租人可解除租賃合同 / 168

——唐某某與錢某某、扶某某租賃合同糾紛案

62.不能辦理營業執照的房屋租賃合同可以依法解除 / 171

——蔣某與王某租賃合同糾紛案

63. 房屋租賃合同無效或者解除，房屋占有使用費可參照租金計算 / 174

——陳某某與張某租賃合同糾紛案

64. 承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構應承擔違約責任 / 177

——楊某某與趙某某房屋租賃合同糾紛案

……

81.承租人擅自改變房屋結構，出租人可解除租賃合同 / 225

——陳某某訴趙某某房屋租賃合同糾紛案

82. 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同應承擔違約責任 / 227

——鄧某訴江某、胡某房屋租賃合同糾紛案

83. 商鋪租賃合同承租方違約，出租方可依據約定解除合同 / 232

——A公司訴B公司租賃合同糾紛案

84. 租賃期內，因拆遷造成的停業損失補償費歸承租人所有 / 236

——某五金機電銷售部訴某書店租賃合同糾紛案

85. 租賃期間內，出租人應保證租賃物符合租賃要求，負有修繕義務 / 239

——徐某訴易某租賃合同糾紛案

86.出租人強行收房造成承租人財產損失應當賠償 / 242

——王某、王某華與賀某輝租賃合同糾紛案

87.租賃期間遇拆遷，拆遷利益如何分配 / 245

——E公司訴D公司租賃合同糾紛案

88. 租賃房屋有毒氣體超標，出租人應承擔相應損失，但承租人須負舉證責任 / 249

——某公司訴陳某房屋租賃合同糾紛案

89.公房租賃期間共同居住人應協商一致變更承租人 / 252

——趙某訴戴某租賃合同糾紛案

……

第五章房屋居間合同糾紛 269

95.居間解除合同後中介費應返還 / 269

——黃某重訴某房地產經紀公司居間合同糾紛案

96.

協商解除合同後居間費應根據合同實際履行程度適當退還 / 272

——宋某訴某房產經紀公司合同糾紛案

第六章房屋贈與合同糾紛 276

97.子女不盡贍養義務，父母可以撤銷贈與 / 276

——馮某賢與馮某、馮某楠贈與合同糾紛案

98.發現子女非親生，可以撤銷贈與房屋 / 279

——王某訴徐某贈與合同糾紛案

99. 贈與合同受贈人沒有履行約定義務，贈與人仍要承擔違約責任 / 282

——劉甲與周甲附義務贈與合同糾紛案

第七章房屋權屬糾紛 286

100.委托購房中所購房屋產權歸委托人所有 / 286

——黎某晶與薛某豐所有權確認糾紛案

101.翻建裝修房屋不一定能取得所有權 / 288

——趙某華、尤某某等與劉某某等房屋確認所有權糾紛案

102.借名買房房屋權屬歸實際出資人所有 / 291

——蔣某霞與赫某借名買房合同糾紛案

103.婚前購買，婚後取得產權的房屋應屬於婚前個人財產 / 293

——王某與劉某甫、劉某英確認房屋買賣合同無效案

104. 隱名購房，實際出資人應當與名義產權人簽訂共有協議或出資協議 / 296

——蔡某全與蔡某強、王某丹房屋確認所有權案

105.經過公證的共有物可以分割 / 299

——孫某遠與李某寧共有物分割案

106.公證委托售房，產權人應為出賣方 / 301

——周某星與朱某房屋買賣合同糾紛案

107. 解除戀愛關繫後共有房屋分割，有約定從約定，沒有約定平均分割 / 305

——薛某舟與被告劉某共有物分割糾紛案

108.同居期間所購福利房權屬應由享受優惠政策一方所有 / 307

——龔某訴張某共有物分割糾紛案

109. 婚前一方購買房產婚後共同還貸，離婚時房屋增值部分應當均分 / 310

——李某訴郭某離婚糾紛案

110.宅基地上的房屋買賣合同有效 / 314

——任某、甘某訴李某房屋買賣合同無效糾紛案

……

第八章房屋相鄰權糾紛 331

116.通風權、采光權受到侵害，權利人可以要求停止侵害 / 331

——張某訴陳某、劉某采光權、通風權糾紛案

117.鄰居排水造成房屋漏水，可要求及時修復並賠償 / 334

——孫某某訴白某相鄰關繫糾紛案

118.房屋下水道阻塞，物業公司承擔賠償責任 / 336

——付某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

……

第九章房屋征收補償糾紛 351

129.拆遷人將安置房售與他人需對被拆遷人雙倍賠償房款 / 366

——王某某與某房地產公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案

……

第十章其他房產糾紛 371

……

135.房屋被占用，所有權人如何維權 / 383

——劉某珊、張某芝訴劉某葵、馬某敏返還原物糾紛案

以案為鋻，明辨法理。前車之鋻，後事之師。

隨著中國法治建設和經濟建設進程的加快，社會生活中房產糾紛不斷增加，由此而伴生的房產訴訟也不斷增加。如何正確處理和解決此類糾紛對促進和諧社會的發展有重要意義。《房產糾紛案例大全——房屋權屬、買賣、租賃、征收補償、居間、繼承、贈與》一書適應了現實生活中解決此類糾紛的需要，有一定的積極意義。

這些年房地產市場的高熱使得房屋買賣糾紛方面的案例圖書並不少見。北京市大瀚律師事務所從律師多年辦案的經驗視角，除對房屋買賣、租賃、繼承析產、拆遷征收、不動產權屬、相鄰關繫糾紛具有特別的研究外，在內容上緊密結合司法實踐，重點探索司法實踐中遇到的熱點、難點、焦點問題，切中房產糾紛的關鍵，圍繞現行有效的法律法規，在每一個案例中均盡可能地探求立法本意，結合《合同法》、《民法通則》以及人民法院相關司法解釋，總結出房產糾紛案件的法律適用問題，給予提示點，真正讓房產利益相關人預防風險，減少損失。

本書較之於目前國內的其他同類書籍而言，具有以下特點：

首先，本書由北京市大瀚律師事務所富有實踐經驗的房產律師團隊編寫。本書所選擇的典型案例，大多由大瀚律師事務所律師親自代理的訴訟案件改編而成，將生動、常見的房產糾紛案例與案件評析結合，詳細講解房產糾紛中遇到的方方面面的問題，以點帶面，觀點明確，重點突出，具有較強的繫統性、知識性、可讀性、適用性，稱得上是一部房產糾紛工具書。

其次，編寫體例新穎，本書較為專業且繫統完整，內容豐富，在房產糾紛範圍內囊括了幾乎全部類型的代表性案例。本書內容采用了律師提示、案件簡介、法院判決、案件評析、法條鏈接等形式，較全面地反映了房產糾紛中的焦點問題，具有建設性的解決思路，有利於讀者通過具體案例的認知和理解來綜合會診自己的得失，繼而進行利益上的取舍。本書內容豐富，不僅僅適合法官律師等司法界人士作為工具書使用，也適合普通大眾，購房者、售房者、租房人、出租人、拆遷征收人等閱讀。對房產糾紛感興趣的讀者來講，本書也極具參考價值。

後，本書從具體案例出發，針對當事人雙方爭議焦點，依據國家法律規定，以法學界對房產糾紛的研究成果，對房產糾紛進行了體繫性的歸納整理，有些觀點屬於司法實踐中的前沿理論，但又理論聯繫實際，不空洞、不抽像，以案說法，以案說理，有很好的警示意義。

當然，有些房產糾紛案情復雜，其法學理論又博大精深，本書作為理論問題的研究和實務問題的研討，也還存在商榷和探討的餘地，希望廣大讀者批評指正。

我相信，本書對於提升公民法律意識，幫助當事人正確處理房屋產糾紛必將產生積極影響。同時，我也衷心地希望能夠有更多類似書籍出版，為促進和諧社會，推動我國社會主義法治建設作出貢獻。

因奧運會停工造成商品房遲延交付構成買賣合同中的不可抗力

——許某花與北京某房地產公司商品房預售合同糾紛案

不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。在履行商品房買賣合同過程中，房地產開發商有可能遇到不可抗力而對其遲延交付房屋的行為而免責;但房地產開發商已經遲延交付房屋後發生的不可抗力是不能免除其對購房人的違約責任。

2007年4月20日，許某花與某公司簽訂《北京市商品房預售合同》。雙方約定：許某花購買某公司開發的北京市朝陽區某小區605號樓15層某房屋;該房屋套內面積142.46平方米、總價款1655;某公司應當在2008年8月31日前將符合合同約定的商品房交付許某花使用;逾期交房超過90日的，許某花有權退房，許某花要求繼續履行合同的，某公司應當自約定交付期限次日起至實際交付之日止，按日向許某花支付全部己付款萬分之二的違約金。雙方在合同附件八《補充協議》中約定開工日期(2006年9月27日)和竣工日期(2007年12月25日)。雙方同意在遇到下列特殊原因時，某公司可以據實予以延期、且不承擔逾期交房的違約責任，即：受國家或北京市政府新頒發的法律政策影響;因政府或其他有關機構的行為引起的延誤，市政配套的批準與安裝的延誤(因某公司過失造成的延誤除外)，其他不能預見和控制，足以對項目工期造成重大影響的事件。

2008年北京舉辦奧運會，政府實行綜合管制措施，一些建築工程受到影響，某公司沒有按照約定時間交付房屋。

許某花起訴要求某公司支付逾期交房違約金547，並按照銀行同期貸款利率標準支付利息。

某公司答辯稱：許某花所述合同簽訂情況及延期交付房屋等情況屬實。按照雙方補充協議的約定，在特定情況下交房時間順延。我公司延期交付房屋繫“中非論壇”期間車輛限行、北京奧運會期間綜合管制及天氣等原因所致，因我公司本身不存在過錯，故不同意許某花的訴訟請求。

法院經審理認為，訴訟中某公司延期交付房屋為不爭之事實，某公司主張自2008年7月1日至2008年11月13日期間其均應免除違約責任，缺乏依據，但鋻於奧運施工限制措施對施工確有明顯影響，且雙方合同中約定了因政府行為導致逾期交房的免責情形，故在核定某公司違約責任時應當適當減輕。依法判決：被告某公司於本判決生效後七日內賠償原告許某花違約金35。

本案的核心問題是“奧運會期間”是否為開發商延期交房的不可抗力因素?

不可抗力所造成的是一種法律事實，是指合同簽訂後，發生了合同當事人無法預見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件，以致合同當事人不能依約履行職責或不能如期履行職責，發生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行職責的責任或推遲履行職責。不可抗力主要有三類：(1)自然災害，如臺風、洪水、地震等;(2)政府行為，如征收、征用;(3)社會異常事件，如罷工、騷亂等。在判斷是否可以預見時，必須以一般人的預見能力及現有的科學技術水平作為能否預見的判斷標準。

開發商作為專業的房地產開發公司其應當預見到北京奧運會期間政府會采取一些管制措施，在預見到的情況下開發商應當采取足夠的應對措施，比如在簽訂合同時適當放寬交付房屋的期限，這個期限是完全可以適當放寬的，因商品房預售合同是在雙方協商一致的基礎上簽訂的。在合同約定房屋的交付期限後，開發商就應當按照約定的時間交付房屋。

所以，因舉辦奧運會造成的延期交付房屋，不屬於不可抗力的免責條款，開發商仍需承擔逾期交房的違約責任。

奧運會施工雖非不可抗力，但奧運施工限制措施對施工確有明顯影響，且雙方合同中約定了因政府行為導致逾期交房的免責情形，故在核定某公司違約責任時應當適當減輕。

《中華人民共和國合同法》

百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。

本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。

百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。