住房制度改革以來，圍繞著住房問題，**或地方政府及有關部門相繼制定或頒布了很多法律法規、司法解釋、條例辦法、規定意見等等，這些與人們的日常生活息息相關。因此，人們在踫到關於買賣房、租賃房、裝修房、交契稅、停車位、乘電梯等問題時應該怎麼辦？在踫到簽訂合同、居住環境、房屋質量、房子設施、物業糾紛時應該怎麼辦？本書從普及法律知識的角度盡可能地作了解答和建議。

本書是供業主和社會大眾了解與“住”相關的法律知識讀本。全書通過 130餘篇真實故事，向讀者講述了與置業安居緊密相連的相關法律法規等知 識。包括人們在踫到關於買賣房、租賃房、裝修房、交契稅、停車位、乘電 梯等問題時應該怎麼辦？在踫到簽訂合同、居住環境、房屋質量、房子設施 、物業糾紛時應該怎麼辦？本書從普及法律知識的角度盡可能地作了解答和 建議。 為便於讀者查閱，書後還附有普法文章所涉及的近百部法律法規，以及 頒布和實施的時間。

購房簽確認單交定金 書面協議有法律效力
意向書有否法律效力 要看合同條款及約定
已住兩年仍無房產證 房產開發企業應負責
交了定金房子被查封 開發商雙倍返還定金
購買新房後房子降價 購房者要賠償難勝訴
廣告應視為合同內容 誤導購房者需要擔責
通燃氣與入住率無關 慣例不應該代替法律
開發企業逾期不交房 業主可提出履約賠償
辦房貸被要求購壽險 強制搭售屬違法行為
零賠償屬於霸王條款 是侵權條款應予廢除
售房以所簽合同為主 不應該曲解法律條文
所購房屋有較大改變 購房者應該依法維權
房屋周邊有不利因素 討說法要看具體情況
不可抗力有法律界定 濫用要承擔法律責任
精裝修房過了保修期 開發企業未必能免責
房屋過戶手續不完備 撤銷違規發放房產證
簽訂購房合同宜嚴謹 防止打贏官司無賠償
小區會所權屬應歸誰 要看定義和購房合同
開發商代收購房契稅 不及時上繳涉嫌違法
開發商違約業主退房 責任方承擔按揭利息
簽合同是為約束雙方 違約金打折豈有此理
開發商曾許諾建綠地 後建停車場屬於違規
會所不達標屬於違約 樓盤廣告有法律效力
開發商蓋樓擅自加層 違反規劃應受罰賠償
售房者違約一房二賣 依法賠償遂握手言和
開發商封陽臺違法否 要看合同是否有約定
樓房排序跳層圖吉利 如毀約要看是否欺詐
房產商安裝健身器械 占公共綠地構成侵權
購房協議屬合**質 購房者預告登記維權
開發商欲賣掉幼兒園 如是要約將擔責賠償
開發商雇人毆打業主 雇人打人者都觸刑法
精裝修房屋出現問題 開發商應負責並賠償
簽單看房後跳開中介 違規操作者適當擔責
沒有產權證轉讓房屋 所簽之合同未必無效
房屋無法辦理產權證 不應該上市進行交易
瞞報房價為少交契稅 屬規避法律偷稅行為
房屋買賣合同解除後 買方替交費用可索回
經濟適用住房有規定 違規私下買賣屬違法
兒子瞞著父親賣房屋 購房合同應該屬無效
善意變*產權引糾紛 艱難訴訟後房歸原主
房屋買賣糾紛有隱情 善意取得受法律保護
為購房者延辦房產證 中介公司違約應賠償
買房未達到法定要件 中介公司有過錯擔責
中介公司惡意抬房價 屬非法賺取差額行為
中介公司挪用客戶款 應予處罰並加強監督
確認單不具法律意義 格式條款屬無效條款
簽訂合同卻不願交房 家庭矛盾不影響合同
協議書不能取代合同 謹防其中不平等條款
二手房買後發現瑕疵 尋證據積極依法維權
以房作抵押必須登記 流押契約是無效條款
小產權房屬於無產權 想購買者需慎之又慎
購買農民住宅辦工廠 其權益不受法律保護
住宅中又建房為出租 房中房問題不容忽視
住宅養貓繁殖為賺錢 周圍鄰居有權利說不
出租房屋內發生火災 責任各方應各擔其責
租房開店反悔想退租 責任方承擔違約責任
租房合同規定了房租 租期內房主不能漲價
房屋出租之後又想賣 承租人有優先購買權
承租人將房改裝轉租 出事故應負主要責任
租期內私房產權轉移 原簽訂合同繼續有效
租房戶主動裝修房屋 如無約定房東不買單
房屋租賃合同履行中 如解除要看合同約定
口頭協議不應超半年 超期必須訂書面合同
電梯故障或造成傷害 相關責任人責無旁貸
電梯超期服役是違規 定期檢測莫麻痺大意
電梯停運延誤救病人 物業公司負部分責任
居民乘電梯刷卡付費 物業出下策應該改正
電梯故障停運無人修 屬於物業公司不作為
業主搬家用電梯交費 物業公司已涉嫌違法
電梯噪聲大引發訴訟 整改賠償均有法可依
惡人砸汽車膽大妄為 保安視而不見是違規
業主汽車在小區丟失 物業應承擔一定賠償
小區地下車庫被轉賣 引發矛盾核心是權屬
小區停車位是否收費 先確定權屬依法管理
所有人有權租賣車位 業主強租無法律支持
業主停車位突然被占 物權排他性位歸原主
新房牆壁霉變又脫落 業主可退房要求賠償
買房後驗收發現漏水 依法維權問題終解決
房漏業主拒交物業費 主張抵消做法不合法
窗戶從天而降砸壞車 屬房屋質量問題獲賠
暖氣漏水殃及樓下戶 業主要求賠有法可依
樓房下水道堵塞溢污 共同使用人都要擔責
樓房漏雨不知何所致 依法請檢測解疑釋惑
新房漏水誰承擔責任 施工日志起證據作用
暖氣管爆裂鄰居遭殃 確定責任人依法賠償
業主起訴物業遭報復 雇兇傷人屬共同犯罪
物業公司隨意停水電 屬於侵權是違法行為
物業公司有權告業主 法院五審查化解矛盾
業主出遊時家中被盜 屬保安失職公司擔責
維修金是住宅養老錢 善保管做到專款專用
鼓勵節能產品進社區 相關法規應配套完善
業主改房屋結構違規 物業公司罰款亦違規
業主在小區內被摔傷 物業公司擔部分責任
在公共健身器上摔傷 所有人管理者應擔責
外來車在小區內受損 收費憑據是獲賠證據
交房同時收取物業費 合同如未約定可拒*
物管用房權屬歸業主 開發商隨意處置違規
外牆脫落物砸壞汽車 物業公司應擔責賠償
小區限高欄砸傷行人 司機與物業共同擔責
合同是否有效看實質 約束力合同不能解除
住宅區廣告無孔不入 其收益應歸業主共享
想在樓頂安置廣告牌 應該先征得業主同意
業主是否可自換護欄 居住安全比美觀重要
私將儲藏室改造住人 侵害其他業主應復原
業主私拆家中暖氣管 供暖協議未變仍繳費
私改燃氣管道屬違規 及時復原纔是好辦法
狗傷人鄰居反目成仇 犬主擔責任依法賠償
城市垃圾要依法管理 居住環境需大家維護
封閉自家陽臺成被告 未協商格式合同無效
業主建花園引人效仿 物業勸無效起訴獲勝
住戶改承重牆成被告 要求其復原合理合法
圈樹建房屬違規行為 人人可批評勸其改正
樓上掉下酒瓶砸傷人 無免責理由都將擔責
消防通道不允許侵占 確保暢通可救急逃生
私搭亂建屬違法行為 私拆違章建築亦違法
房主蓋房擅自加三層 轟然倒塌違建者受罰
幼兒園加高遮擋采光 應依法盡快恢復原狀
小區晨練成噪聲污染 用法律維護合法權益
夜間照明強光是污染 始作俑者應接受整改
采光通風權不容侵害 造成影響應及時整改
健身房噪聲過大擾民 兩居民舉證即可立案
房屋質量需專業鋻定 賠償亦包括貶值損失
家庭裝修應先簽合同 出問題纔能維護權益
家裝受污染不可小視 裝修前簽合同搞檢測
裝修噪聲致鄰居病亡 應依法承擔賠償責任
裝修隊違反合同施工 應該按合同給予賠償
業主享受的共有產權 不能被他人惡意侵占
污水井蓋丟失致人殘 管理者承擔損害責任
大樹被風刮倒砸傷人 樹木管理人承擔責任
廣告牌墜落砸傷路人 所有者承擔賠償責任
裝修房屋易造成污染 以人為本理念莫忽視
未結婚發生房產糾紛 否定贈與行為需證據
妻子賣房未告知丈夫 有效合同受法律保護
口頭約定不代表合同 買樓房不表示送露臺
購房與入學是兩碼事 不屬要約法律不支持
離婚時凸顯房屋權屬 難點問題需具體分析
無產權證之自建房屋 如果租用應付使用費
業主應該繳納物業費 催繳前應先書面通知
本書參考的部分法律法規

購房簽確認單交定金 書面協議有法律效力 家住北京市海澱區的崔先生夫婦2009年初選中了位於昌平區的一套別墅 ，雖然當時還沒有開盤，但是他們還是決定要買下這套房子。看房後不久， 崔先生就與房地產開發企業簽訂了關於房屋買賣的《項目成交確認單》，並 寫明該房屋具體門牌號等相關情況，同時交給開發企業4萬元作為定金。開 發企業的售樓員在收取定金後說，*終房價應在6000～7000元之間。當崔先 生詢問開盤後是否會漲價時，開發企業的人許諾，每平方米*多不會漲過 7500元。
正當崔先生夫婦夢想著早日搬進大別墅開始新生活時，售樓人員突然打 來電話，通知他們9月8日開盤，並說可以簽訂正式的《房屋買賣合同》。崔 先生夫婦趕緊來到售樓處，卻得知每平方米已經飆升至9500元的價格，他們 感到如同當頭潑下了一盆冷水。
情急之下，崔先生趕緊找出那張年初簽的《項目成交確認單》，他在房 價一欄裡看到，售樓人員寫得清清楚楚是每平方米6000～7000元，但是並未 約定雙方違約後應負的法律責任。如果是售樓人員故意這麼漏寫的話，那就 太沒有誠信了。隨後崔先生找到該樓盤的售樓中心負責人。對方表示，當時 簽訂《項目成交確認單》時，雖然已經取得了《商品房預售許可證》，但這 個樓盤還沒有開盤銷售，因此這每平方米6000—7000元的報價隻是售樓人員 的個人行為，責任應由售樓人員自己承擔，跟房地產開發企業沒有任何關繫 。
從法律上說，這位售樓中心負責人所說的話是不負責任的，也沒有法律 依據。當取得《商品房預售許可證》之後，房地產開發企業所雇售樓人員與 崔先生簽訂的《項目成交確認單》，雖然不是嚴格意義上的房屋買賣合同， 但因其已經具備合同成立的基本要件，所以對於崔先生與這家房地產開發企 業而言，仍然是具有法律效力的合同或約定。尤其是崔先生已經交付4萬元 作為定金，這筆定金具有債權的擔保性質。根據《中華人民共和國合同法》 **15條的規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向 對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或收 回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的 一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。”由此可見，定金有嚴格的設 立條件。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。如果把 定金寫成訂金、押金、保證金等，且在合同中又沒有約定定金性質，當事人 主張定金權利，法律是不予保護的。以此作為依據，本案中如果房地產開發 企業不按照每平方米7000元以下價格售房給崔先生，就要承擔雙倍返還定金 的責任。
此案提醒購房者在購買房子的時候，特別是購買期房時，首先要看開發 商是否取得了《商品房預售許可證》，其次，一定要和房地產開發企業簽訂 書面協議或合同，並應當詳細注明所購買房屋的具體位置、門牌號、面積、 結構和價格，還應該交付定金或注明如果雙方違約應該承擔的法律責任。這 樣，一旦雙方發生糾紛就會有據可查，有法可依。
意向書有否法律效力 要看合同條款及約定 呂女士在某房地產開發商處預定了一套商品房，在該樓盤尚未取得商品 房預售許可證的情況下，開發商便要求呂女士預繳3萬元定金。呂女士如數 繳納定金後，雙方簽訂了《房屋認購意向書》，上面標明呂女士所購的房屋 為3號樓9層某1號戶型。然而，該《房屋認購意向書》僅有一份且保存在開 發商處，開發商說呂女士不用留復印件。
轉眼半年過去，該房屋依舊未取得預售許可證。呂女士找到開發商詢問 ，卻發現自己與之簽訂的《房屋認購意向書》裡其所購3號樓9層的房屋被改 為3號樓3層，雖然是同一棟樓，戶型也一樣，但呂女士認為由於樓層偏低， 采光度會受影響，便對此提出異議。開發商稱，簽訂《房屋認購意向書》時 已經將9層改成了3層，且是經過雙方認可的。對此，呂女士認為，如果改動 ，應該在改動的地方按上手印，否則，既沒有購房者手印也沒有開發商的印 章，就此可以判定是開發商擅自改動的。
在商品房的買賣過程中，人們經常遇到由於簽訂《房屋認購意向書》或 相似內容的協議，到產生糾紛時，買賣雙方中的一方對這種協議的法律效力 便產生質疑。對這種《意向書》具有何種法律效力，我們應該從兩個方面來 看： **，從《房屋認購意向書》的本意看，簽訂這份《意向書》是為了今 後履行一定行為的約定。按照合同的特征看，這份《意向書》應該屬於預約 合同。預約合同就是指當事人雙方就將來訂立正式合同之前而簽訂的文字約 定，將來訂立的合同稱為“本約”，而現在簽訂的約定叫做“預約”，兩者 之間具有不同的性質和法律效力。那麼對這份《意向書》的違約應該如何解 決呢？就本案而言，應該在《意向書》內容範圍內承擔責任，而不是承擔“ 本約”的違約責任。因此，《房屋認購意向書》的效力也是如此。如《房屋 認購意向書》對所購房屋隻有一個大概的意向，而沒有具體的標準，也沒有 預付款等，這樣的《房屋認購意向書》隻是一種“意向”，雙方當事人對《 房屋認購意向書》的違反應該在其內容範圍內承擔責任。
第二，如果名為《房屋認購意向書》，而實質是購買合同，或相當於購 房合同。合同條款約定的**明確，如對房屋的位置、戶型、面積、價款、 物業等都有了明確的約定，應該按合同處理。如在本案中，呂女士繳納了定 金，而且在合同中規定了是哪棟樓以及哪一層的戶型。這樣的《意向書》應 視為《房屋買賣合同》。
可是，從法律的角度講，呂女士與房地產開發商簽訂的這份《房屋認購 意向書》屬於無效合同。因為根據*高人民法院《關於審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，出賣人未取得商品房預 售許可證明，與買受人訂立的商’品房預售合同，應當認定無效，但是在起 訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。本案中，呂女士認購的房 屋至今未取得預售許可證，因此雙方簽訂的《房屋認購意向書》屬於無效。
所以，呂女士應該要求開發商返還定金，或者等該樓盤可以預售時，再與開 發商簽訂正式的房屋買賣合同。
至於能否加倍返還定金，因為《房屋認購意向書》的合**質已經屬於 無效，呂女士要求加倍返還定金的主張也無法獲得法律支持。
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