本書試圖通過海內外直接的市場操作方面的經驗和理論知識對中國的房地產市場作出較全面繫統的分析研究。全書共分九章，內容包括：為什麼要進行房地產理財；根據你的經濟能力來買房；判斷房價的高低；尋找適合你的房產；房產評估和投資成本；個人房產貸款；出租房產；出售房產；房地產理財的熱門話題。本書適合所有對房地產理財感興趣的個人、機構，也可供高校房地產金融等相關專業師生參考。

本書針對房地產個人和機構投資者非常關心的房地產理財這一議題進 行了深入探討，強調和分析常常被房地產理財者忽略的許多方面，它們包 括：房地產投資理財的好處和缺點，決定房產價格的因素，怎樣買房賣房 ，怎樣利用房地產周期，怎樣做房東，擁有房產的成本和房產估價等。如 果我們能在房產理財中考慮和應用這些知識，會使我們將來的投資決策和 理財更成功，避免出現“房奴”、“負資產”和類似美國次貸危機中被迫 放棄房產一族。 內容分九章：第一章，為什麼要進行房地產理財；第二章，根據你的 經濟能力來買房；第三章，判斷房價的高低；第四章，尋找適合你的房產 ；第五章，房產評估和投資成本；第六章，個人房產貸款；第七章，出租 房產；第八章，出售房產；第九章，房地產理財的熱門話題。 本書適合所有對房地產理財感興趣的個人、機構，也可供高校房地產 金融等相關專業師生參考。

第一章 為什麼要進行房地產理財／1
導讀／1
買房的好處／2
資產增值
對抗通貨膨脹
稅務優惠
現金流收入
較好的回報
擁有住房所有權的自豪感
積累財富的方法
再投資的保證
較安全的投資
投資組合的多樣化
財務杠杆作用
退休後生活的保障
其他方面
買房的風險和規避／10
收入減少
利率上升
變現性差
房地產周期
其他方面
其他投資產品／14
銀行儲蓄
股票
基金
債券
信托
保險
銀行理財產品
外彙
黃金
一個中等收入家庭房產理財致富／19
為什麼要進行房地產理財方面常見十個問題答疑／20
房產理財是人生必修課程嗎？
房產理財應該什麼年紀開始？
40歲左右開始理財晚了嗎？
一定要有許多錢纔開始房產理財嗎？
房產適合投資還是投機？
資產增值和租金收入哪個對投資者*重要？
房產理財成功可能提前退休嗎？
房產投資能保證回報嗎？
投資房產一定勝於投資股票嗎？
能否簡要比較房產、股票和銀行儲蓄的特點？

第二章 根據你的經濟能力來買房／24
導讀／24
買房還是租房／25
住房自有率
租房需求
租房者買房需求
租房的好處和缺點
買房的經濟能力／33
承受力分析
承受力計算
制約買房意願的主要因素
一對剛性需求的白領夫婦買房案例／38
根據你的經濟能力來買房方面常見十個問題答疑／39
住房自有率高說明生活水平高嗎？
住房私有率和自有率有什麼區別？
自己的房產出租，另外租房是否是好主意？
讀MBA和買房我需選擇哪一個？
買房要一步到位嗎？
我的收入穩定，但沒有首期付款怎麼辦？
租金和房價比小於銀行利率，我租房是上策嗎？
我們做生意收入不穩定，買房還是租房合適？
我已有幾套無貸款的房產，還需要再買嗎？
收入較高和較低都要遵循還款收入比不能超過50％的上限嗎？

第三章 判斷房價的高低／43
導讀／43
國民經濟周期和房地產周期／44
全國房價的變化／48
房價和平均房價
近十多年來全國的房價變化
不同城市的房產價格差異
同一城市房價的差異
有關房價漲跌的爭議
房產需求和供應的決定因素／53
房產需求和供應概論
房產需求的決定因素
房產供應的決定因素
影響房價長期趨勢的因素／62
人口因素
經濟因素
政府政策
影響房價中短期趨勢的因素／65
就業率水平和房價收入比
通貨膨脹水平
按揭貸款數量
利率水平
人民幣彙率
政府政策
人口數量變化及人口的分布
建設成本
建築設計與品質
房產竣工數量
房產租金
實際資本回報率
消費者的信心
市政建設前景
一個成功的買房案例／76
判斷房價的高低方面常見十個問題答疑／77
為什麼要了解決定房價變化的因素？
為什麼房價在前幾年上升這麼快？
怎樣理解房地產供應是相對遲緩的？
有什麼證據說明長期來看房價總會上漲？
房產價格越低越好嗎？
人口增長的城市，房價一定上漲嗎？
我**庭數量增加意味著什麼？
哪些是判斷我國房價趨勢的主要指標？
簡要歸納房地產的需求和供應主要受什麼因素影響？
觀念因素是否也會改變人們的需求？

第四章 尋找適合你的房產／82
導讀／82
選擇房產的原則／83
期房、現房和二手房
普通商品房和非普通商品房
房產價格
開發商背景
房產的功能和房型
請教專家看法
這一地區要具有發展潛力
居住環境和周邊配套設施
物業管理
重新裝修
經濟周期和房產周期
選擇房產方法／90
關繫網絡
報紙和其他出版物
房地產中介
房產網
拍賣
買房合同特別注意事項／92
產權狀況
建築面積
房產價格
廣告的法律效力
房產質量
退房的幾個條件
關注細節
購買第二套房產攻略／96
尋找合適你的房產方面常見十個問題答疑／98
投資出租房產主要看哪幾方面？
買自住房和出租房有何區別？
為什麼許多開發商不願跌價賣房？
什麼情況下有人會廉價出售其房產？
房產中介一般都不誠實嗎？
二手房交易以後會越來越多嗎？
想購買的二手房房產證標明的面積和實際面積差別很大怎麼辦？
高收入和低收入群體買房的主要區別是什麼？
買地鐵房有哪些好處和注意方面？
是否要請專業人士幫助簽訂合同？
附件1 建設部負責人詳解商品房銷售管理辦法十六問／101
附件2 以售後包租等形式購買商品房風險提示新聞通稿／106

第五章 房產評估和投資成本／108
導讀／108
評估房產的目的和常用方式／109
房地產估價和市場價值的定義
房地產估價的原則和程序
市場比較法
投資回報法
成本計算法
房產投資的成本／114
房產投資費用
房地產保險
不可計量的支出
房產相關稅／117
契稅、個人所得稅和營業稅
租金交稅
物業稅
房產投資收益的高低／124
衡量投資收益的高低
房產投資的可行性
住宅專項維修資金的使用／127
房產評估的三個案例及解析／130
市場比較法案例及解析
投資回報法案例及解析
成本計算法案例及解析
房產評估和投資成本方面常見十個問題答疑／133
擁有房產，有哪些典型的日常成本？
對房產租金的評估要注意哪幾個方面？
住宅商品房住滿70年的土地使用期後，還要支付費用嗎？
買賣房產如出現公證費用，由誰來支付？
房產評估*實用的方式是什麼？
市場比較法有缺陷嗎？怎樣克服？
我可以使用房產維修基金來維修我房內設施嗎？
房產保險和房產貸款保險有何不同？
房產投資回報有哪些組成？
什麼是真實投資回報和名義投資回報？

第六章 個人房產貸款／137
導讀／137
貸款資金種類／138
抵押貸款
再抵押貸款
重新籌資
等額還款方式和等額本金還款方式
還息不還本
存款等額衝減貸款
用自住房抵押換取養老保障
貸款資金的來源／143
銀行
公積金
貸款中介公司
外資銀行按揭貸款服務
房地產抵押貸款證券化／149
房地產抵押貸款證券化的概念
我國住房抵押貸款證券化的發展和前景
美國房地產次級債券危機／153
什麼是次級抵押貸款
次級債券的形成和流通過程
房地產次級債券危機爆發和蔓延
對我國房地產市場的借鋻意義
對一份房地產調查的解讀／158
個人房產貸款方面常見十個問題答疑／159
簡要描述我國個人房產貸款市場近幾年的發展和總量
使用房產貸款有什麼益處？
怎樣選擇具體哪一家銀行的服務？
有多餘的資金，應該先還房產貸款還是汽車貸款？
能否舉例說明政府鼓勵房產消費？
我國房產消費信貸方面主要存在哪幾個方面問題？
我國近幾年的房產貸款政策對房地產市場有何主要影響？
為什麼用自住房抵押換取養老保障在我國推廣難度很大？
對買**套普通商品房者，銀行貸款數量和利率優惠方面有什麼政策？
什麼是固定利率房貸，它適合哪些人群？
附件1 央行新聞發言人就調整商業性個人房貸政策答問／163

第七章 出租房產／166
導讀／166
成為房東前要考慮的風險和關鍵因素／167
空置率
租金收入
目標客戶
以房養房
地段位置
房產面積
裝修及損耗
市政變化
房客的選擇和租賃合同／169
房客的選擇
租賃合同關鍵的幾個方面
成為房東後要注意的問題／172
與房客和諧相處
了解市場信息
一個房產出租的典型成功案例／173
出租房產方面常見十個問題答疑／173
租房市場主要的服務功能是什麼？
為什麼現在越來越多人想成為房東？
什麼是保障性投資者或房東？
我國房產租賃市場存在哪些主要問題？
房產出租後，房客改變了其使用性質怎麼辦？
出租的房產要出售，房客有優先購買權嗎？
租賃合同中的出租時間多長比較合適？
通過租金收入歸還銀行貸款的房東要注意什麼？
房客不在家，我可以進入自己的房產嗎？
我國城市有很大的租房市場嗎？

第八章 出售房產／177
導讀／177
出售房產的準備工作／177
出售房產的主要原因
市場調查和評估
合理的裝修
選擇售房的方法／178
房地產中介
房產網
拍賣
賣房合同關鍵的幾個方面／181
買房者背景
價格和付款方式
其他方面
一個高位賣房的成功案例／182
出售房產方面常見十個問題答疑／183
在賣房報價前做哪些準備？
賣房前，自己評估一下房產價格有何好處？
怎樣選擇中介公司？
與中介簽定“到手價”合適嗎？
交給中介鑰匙有何後遺癥？
提前交房有何後遺癥？
多找幾家中介總有好處嗎？
房地產中介對房產的評估價低，他們不是少拿傭金了嗎？
與中介的代理協議時間長些好嗎？
網上自己賣房產可靠嗎？

第九章 房地產理財的熱門話題／186
導讀／186
富爸爸也鼓勵你買房理財／187
高房價的三座大山已經動搖／187
死了都不賣和拼死也要買／188
普通商品房、非普通商品房和豪華商品房／188
政府宏觀調控經濟和房地產的主要政策／189
財政政策
貨幣政策
**政策
海邊別墅可能潛在的問題／195
澳大利亞追加**購房者的津貼／195
房地產間接投資特點／197
流動性較好
資金的要求不高
降低風險的組合多樣化投資
專業性強
不**控制性
信托管理人職業道德和專業能力的風險和危機
信托管理費用
房地產信托投資基金／201
房地產信托投資基金的概念
房地產信托投資基金的發行條件和管理
目前我國僅有的三個海外上市房地產投資信托基金的情況
怎樣投資房地產投資信托基金
良好的房地產投資信托基金擁有的特征
房地產理財的熱門話題方面常見十個問題答疑／207
中國住房投資功能已經“武功盡失”嗎？
為什麼前幾年房價漲了許多，但**的CH增長不大？
房地產信托投資基金與房地產投資信托基金的差別是什麼？
買房產、房地產投資信托基金和房地產公司股票有何不同？
市場信心很重要嗎？
**信用危機，擁有房產還可靠嗎？
多樣化是成功投資的關鍵嗎？
什麼是房奴？什麼是“負資產”？
政府可以給一人送一套房嗎？
為什麼房地產投資是永恆的話題？
參考文獻／214
編後記／216

買房的風險和規避 作為投資者，若要進行房地產投資，一般必須確保房產這一不動產在 一段時期內持有。這樣做的目的就是為了在將來某**能實現未知的、未 定的，但期望好的收益，而這種收益的不穩定性就使得投資者須擔一定的 風險。一般而言，預知的風險越大就說明投資者要求獲得越多的經濟回報 。當然，如果是那些對房地產投資市場相對而言沒有什麼經驗的投資者， 這種情況就得另當別論，他們注意不到有潛力發展的好地段，也不知道通 貨膨脹另一面的保護作用，也不怎麼會認真仔細地核算他們的投資總收益 ，反而這些缺乏經驗的投資者還常常會受到很多個人情感因素的影響，而 不能做出經濟上的投資決定。
投資可以有短期、中期和長期之分，而房地產投資則通常是中長期投 資，所以房地產投資過程可能是很冗長的，而且需要許多較高的前期花費 。海外的一些研究也表明房地產投資可行性的*終決定將取決於： ·投資者相信能夠實現他或她的具體投資目標(譬如期望的收益水平應 該超出一般的收益水平)和投資者有足夠和可靠的經濟資源； ·對投資環境與市場行情的滿意評估，其中包括對任何可能影響投資 的 中長期經濟、社會和法律等因素； ·對投資計劃做的成本和利潤分析後得出的結果。
贊成或反對一項投資方案要看它是否符合這些投資標準，如果投資者 的目標在一些限制(譬如資金消耗、支付能力以及預期的投資時間與預期的 市場行情)下實現仍有很大的可能，那麼這項投資方案就認為是可行的，當 然投資者在*終確認投資之前還需根據自己的情況再次回顧以下風險因素 ，並在決策後經常回顧並作自我評估。這些風險可以歸納為以下幾點： ·來自於市場方面的風險：譬如供求關繫的變化、特定產品歡迎和吸 納度、由住房供求變化而引起的高空置率等。
·來自於商業與經濟環境的風險：譬如人們的收入下降，利息率和通 貨膨脹率的不穩定。有時資金雖然大大增值；但會出現租客損壞住房以及 房客在租約到期未付租金就搬出的現像。
·來自於政策與規劃方面的風險：例如新政策的出臺，規劃限制以及 受道路影響的區域的形式的變化。
所有這些變化都將會使房產投資結果發生相應的變化。其中有些會有 積極的意義，譬如公路和交通運輸繫統的完善，當地就業機會的增加，或 者是小區環境的美化。而另一方面，令人不悅的情況包括工廠和機場跑道 的建造都有可能減少附近房產的價值。
譬如對投資者來講，房產投資的風險還包括有：空房率可能會比預計 的高得多，管理與維護成本可能也會比預計的高，而且並不能確保房產一 定會升值。考慮到以上這些因素，期望的投資收益高低的先決條件就是考 驗投資者對風險的預測和承受力。
以下包括(但不限於)投資者的一些風險分析。
收入減少 如買房者需貸款買房，那麼由於其收入發生變化或其他原因，存在沒 有能力及時歸還銀行貸款的風險。違約除要歸還正常貸款，另外還要繳納 違約金，會遭受雙重的損失。
現在有部分年輕人士，在買房時也知道這個道理，但由於預計今後幾 年收入會穩定增加，因此房產每月還款額已達到家庭收入50％～60％或* 高些。在通常情況下，通過節衣縮食，他們可能會實現目標，但如遇到 2008年出現的金融海嘯及以後幾年收入的不穩定性，風險很大。
因此，規避收入減少風險的方法就是要根據自己的資金實力，量力而 為，不要過分追求資金杠杆效益，將貸款比例控制在安全範圍內，一般來 說，每月還款額應在家庭收入的25％～35％左右，不能超過50％。
利率上升 由於20世紀90年代以來我國中央政府采取了*靈活和市場化的金融政 策，我國在2002年加入了世界貿易組織(WTO)，可以預見，以後利息率的波 動就*加市場化了。住房擁有者可以發現，利息率可能會隨著許多不確定 因素而上升，而他們的支出也會相應增加。
目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根 據中國人民銀行的利率來調整執行，一般在每年的1月1日對以往的貸款合 同予以調整。當利率出現長期逐步回升的趨勢時，住房按揭貸款者將會面 臨潛在的利率風險，不僅將承擔銀行還款利率上調帶來的還款成本上升， 還將可能同時承受通貨膨脹導致的日常支出增加。如果貸款者收入不能保 持高於還款成本和日常支出的增長幅度，就會使家庭或個人出現財務危機 。
利率上升可能是許多貸款人要面對的*大挑戰，美國次貸危機的主要 導火線之一就是在經過相當長時間低利息階段後，利率走上了上升通道， 這對許多借款較多和中低收入人士有很大的負面影響。
規避利率上升的方法與規避收入減少風險的方法類似，如果每月還款 額控制在家庭收入的25％，～35％左右，那就具有相當大抗此風險的能力 ，看準了利息在上升通道，與銀行簽訂幾年固定利率也是較合適的方法， 當然盡可能用足公積金指標也會減輕不少負擔。
變現性差 房地產的位置一般都是固定的，不好任意搬動的。而且由於受到經濟 的限制，理想的住宅類型和地點的選擇常常是由不得您自己做主的。
作為一種投資，股票是靈活多變的，有時還可以立即得到現金回報， 但房地產卻不可以，要想出售房產一般是要花費一段時間的。通常情況下 ，股票是可以賣出其中的任何一部分(然後再買進)，但是住房不行，比如 說您想賣了自己住房的一個房間，那是不可能的。
譬如從決定賣出到收到全部房款，中間要經過價格評估、委托中介、 看房、簽約、完稅和過戶等諸多程序，時間跨度較長。
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